Voir aussi : http://www.clcv.org/index.php?v=detail&a=info&id=152 

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Un syndic, pourquoi faire et à quel prix ?

 

 

a loi énumère en détail les fonctions du syndic, qu'elle établit mandataire du syndicat des copropriétaires et exécutant des décisions de l'assemblée générale.

Le syndic ne se limite néanmoins pas à ce double rôle, mais exerce de nombreux pouvoirs propres.

A ce titre, il administre la copropriété, recrute et congédie le personnel, engage les travaux urgents, etc.

Il assure également la bonne marche budgétaire de la copropriété, notamment par la gestion comptable et financière des ressources de la copropriété qui, comme on le sait, proviennent des versements des copropriétaires qu'il a justement pour mission d'encaisser dans les délais.

De plus, il est chargé d'une multitude de tâches administratives, comme la tenue du carnet d'entretien, la mise à jour de la liste des copropriétaires, le classement et la conservation des archives du syndicat...

En échange de ses prestations, le syndic reçoit, bien entendu, une rémunération. Si ses honoraires sont totalement libres, la loi l'oblige néanmoins à fournir une information claire sur les éléments ayant servi à déterminer sa rémunération. Le détail des missions et prestations du syndic, ainsi que ses honoraires, sont fixés dans le contrat. C'est donc dès avant l'approbation du contrat par l'assemblée générale qu'il convient de vérifier si les prestations du syndic et ses honoraires sont en harmonie.

 

 

Des missions précises et étendues

 

La loi de 1965 et le décret de 1967 fournissent une longue liste des missions, pouvoirs et obligations du syndic. En contrepartie, il engage sa responsabilité si ses actes ou ses omissions portent préjudice à la copropriété.

 

• Le syndic doit remplir ses fonctions dans le respect des dispositions de l'article 18 de la loi, de celles des articles 28 à 39 du décret et du règlement de copropriété.
  Sa mission de base, c'est la gestion quotidienne de la copropriété, assortie de larges pouvoirs personnels, qui lui permettent d'agir de sa propre initiative. Mais son pouvoir d'action n'est pas illimité. Dans bien des domaines, il lui faut l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

 

Il assure le fonctionnement de la copropriété

 

Il embauche et licencie le personnel

 

Grosse ou restreinte, une copropriété a inévitablement besoin de personnel, notamment d'un(e) gardien(ne) et/ou de personnes chargées du nettoyage des parties communes, jardiniers, etc. C'est l'assemblée générale et elle seule, qui fixe le nombre et la catégorie de ces emplois (article 31 du décret).

Le syndic ne peut pas embaucher du personnel sans l'accord de l'assemblée générale. Mais, une fois qu'elle s'est prononcée, c'est lui qui est compétent pour engager ou licencier le personnel et fixer les conditions de travail et de salaires, dans le respect du code du travail et de la convention collective.

 

Ces personnels, placés sous l'autorité du syndic, sont les salariés du syndicat des copropriétaires. En cas de litige, l'employé mécontent devra poursuivre le syndicat des copropriétaires.

 

 

Il gère le fonctionnement au quotidien

 

Le syndic est chargé de l'administration de la copropriété et veille à la bonne conservation de l'immeuble et à son entretien.

A ce titre, il fait exécuter de sa propre initiative les menues réparations d'entretien, tout comme il peut acheter les produits ménagers, veiller à la propreté des parties communes et au bon fonctionnement des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, éclairage...). Il est libre de signer les contrats d'entretien avec les entreprises (ascensoriste, chauffagiste, service des eaux), de passer des contrats de fourniture (achat de combustible pour le chauffage collectif, électricité...).

Attention : des travaux plus importants entraînent l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il y a une véritable urgence.

• Par ailleurs, son rôle d'administrateur de la copropriété le conduit à souscrire les contrats d'assurance nécessaires à l'immeuble, à régler les primes à temps et à déclarer les sinistres.

 

Il établit et tient à jour le carnet d'entretien

 

A l'instar du carnet de santé pour les enfants, les copropriétés doivent avoir chacune leur carnet d'entretien.

Obligatoire, ce carnet est établi et tenu à jour par le syndic, il est conçu pour l'information du futur acquéreur d'un lot dans la copropriété (article 18 alinéa 4 de la loi).

Le carnet d'entretien mentionne obligatoirement l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi, l'identité du syndic en exercice, les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leurs dates d'échéance, l'année de réalisation des travaux importants; les références des contrats d'entretien s'ils existent ; l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l'assemblée générale ; les références des contrats d'assurance dommages-ouvrages dont la garantie est en cours, etc. Il peut également, si l'assemblée générale le décide, contenir des informations complémentaires sur l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques (sur le contenu exhaustif du carnet d'entretien, se reporter au décret n° 2001-477 du 30 mai 2001).

Attention: pour améliorer l'information des locataires, le syndic doit afficher dans les parties communes de l'immeuble, un procès-verbal abrégé des décisions relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux (article 44 alinéa 4 de la loi).

 

 

Il veille au respect des bonnes règles de vie commune

 

C'est au syndic que revient la mission de faire respecter le règlement de copropriété. Il doit également veiller au respect des textes relatifs à la tranquillité, la sécurité et la salubrité de l'immeuble. Il lui appartient de surveiller que les parties communes et les parties privatives soient utilisées conformément à leur destination et aux clauses du règlement de copropriété.

Autrement dit, il doit faire cesser les troubles dus au comportement d'un copropriétaire (bruits, travaux sans autorisation) ou de tiers extérieurs (débris qui encombrent les parties communes).

Si un copropriétaire perturbe la vie de la copropriété par du tapage incessant ou des activités bruyantes ou malodorantes, le syndic doit le sommer de faire cesser le trouble et engage sa responsabilité civile sur la base des articles 1382 et 1383 du code civil pour le préjudice que son inertie pourrait causer aux copropriétaires.

 

Attention: le syndic ne peut assigner en justice un copropriétaire (ou un tiers) perturbateur ou qui viole le règlement de copropriété, qu'avec l'autorisation de l'assemblée générale.

 

Il assure le secrétariat du syndicat et le représente

 

La gestion d'une copropriété nécessite de remplir une multitude de tâches administratives. Il faut également que la copropriété soit légalement représentée dans ses relations avec les tiers. C'est le syndic qui est chargé de ces tâches administratives, qu'il exécute pour le compte du syndicat des copropriétaires.

 

• Il établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots et droits qui leur appartiennent (usufruitier, nu-propriétaire, locataire...), ainsi que leur état civil et leur domicile «réel ou élu» (article32 du décret).

En clair, il doit mettre à jour les adresses des copropriétaires, notamment pour ceux qui ne vivent pas sur place. L'expression «domicile élu» permet aux syndics d'exiger que les copropriétaires non résidents en France soient tenus de fournir une adresse en France. Cette exigence est illégale au regard du droit communautaire.

 

• Il participe à la préparation de l'ordre du jour des assemblées générales et procède à la convocation d'une assemblée au moins une fois par an.

Pendant l'assemblée, il doit assurer un rôle de conseil pour signaler aux copropriétaires les risques ou inconvénients d'un projet.

Il rédige le compte-rendu (on dit le « procès-verbal ») de l'assemblée et l'adresse aux copropriétaires. Enfin, il exécute les décisions prises par l'assemblée générale.

 

• Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, il est le seul à pouvoir signer les contrats, conventions et autres engagements au nom du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il ne peut agir en justice que s'il y est autorisé. L'autorisation de l'assemblée générale est donc nécessaire chaque fois que le syndic doit agir en justice, que ce soit comme demandeur au nom du syndicat des copropriétaires ou comme défendeur au nom de ce même syndicat.

 

• Le syndic peut néanmoins agir en justice sans l'autorisation de l'assemblée générale (article 55 alinéa 2 du décret) dans trois cas :

- le recouvrement des charges impayées par les copropriétaires et toutes autres créances (sommes) qui sont dues à la copropriété ;

- la mise en œuvre des saisies, ou « voie d'exécution » forcée dans le jargon, à l'exception d'une saisie immobilière. Et ce afin d'éviter que le logement d'un copropriétaire soit vendu un peu trop facilement. Rappelons qu'en droit français, les parts sociales d'une SCI (société civile immobilière) ne sont pas des biens immobiliers, mais des biens meubles. En cas d'impayés de leurs charges, leur saisie peut donc être demandée par le syndic sans qu'il ait à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale ;

-les actions en référé, c'est-à-dire les procédures d'urgence.

Dans certaines situations, il y a urgence à agir et attendre d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale risque de porter préjudice à la copropriété. Ainsi, le syndic peut lancer une action en référé pour faire cesser des travaux irréguliers, demander l'expulsion d'occupants sans droit ni titre etc.

 

Il gère les finances de la copropriété

Comme partout, l'argent est le nerf de la guerre. Il est nécessaire pour payer les factures (entretien, nettoyage, électricité, travaux...), les salaires du personnel et ses propres honoraires.

Il importe donc que les finances de la copropriété soient minutieusement organisées.

 

Il établit les budgets

Comme n'importe quel groupement, une copropriété a des dépenses et des ressources, c'est à dire un budget. En fait, le syndic rédige deux budgets, qu'il devra soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires:

- le budget prévisionnel, établi chaque année par le syndic, assisté du conseil syndical, est destiné à lister les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble (article14-1 alinéa1 de la loi).C'est le système des charges à échoir (à venir) qui s'applique, ce qui permet au syndic de réclamer aux copropriétaires des provisions trimestrielles, égales au quart du budget voté par l'assemblée.

- un budget pour les travaux est également établi par les syndics et soumis au vote de l'assemblée générale pour toutes les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, notamment pour les gros travaux (ravalement, réfection de toiture, reprise d'étanchéité, remplacement d'une chaudière...), ainsi que les études et les consultations

(Article 44 du décret).

 

 

 

Une comptabilité plus sérieuse   Il existe deux systèmes comptables : la méthode basique, dite «comptabilité de caisse» ou de trésorerie qui consiste à enregistrer les charges uniquement au moment de leur paiement effectif, tandis que les recettes ne sont prises en compte qu'au moment où elles sont encaissées (système de l'encaissement et du décaissement). Schématiquement, on écrit sur un livre comptable ce qui rentre et ce qui sort au fur et à mesure que cela se produit. D'où une simplicité que nul ne songe à nier, mais qui convient uniquement aux microstructures. Car, lorsqu'il s'agit d'une copropriété, la comptabilité de caisse ne permet pas de connaître précisément son état financier. Elle ne permet pas non plus de comparer les comptes d'une année sur l'autre pour déceler d'éventuelles anomalies ou dérives. Bref, ce système n'offre pas la nécessaire transparence des comptes. Le deuxième système, dit « comptabilité d'engagement » consiste à enregistrer les charges et les produits dès leur naissance, sans s'occuper de la date effective du paiement ou de l'encaissement. Mais à partir du 1er janvier 2007, les charges et les produits d'une copropriété devront être enregistrés lors de leur engagement (article 14-3 de la loi), et non plus lors de leur paiement ou encaissement. Ainsi, un achat devra être comptabilisé dès la réception de la marchandise, peu importe la date de paiement. Si une facture n'est pas encore arrivée en fin d'exercice, son montant sera pris en compte sous forme de provision sur l'exercice en cours. L’autre innovation de taille, c'est le recours à la comptabilité en partie double, comme dans les entreprises. Dans ce système, chaque opération fait l'objet d'une double écriture : on débite un compte et on en crédite un autre, de même montant, bien sur. Les copropriétés de moins de dix lots et dont le budget prévisionnel moyen (budget de fonctionnement) sur trois ans est inférieur à 15.000 € sont dispensées de tenir la comptabilité en partie double (Article 14-3 de la loi). Elles pourront constater leurs engagements en fin d'exercice seulement.

 

 

Le compte bancaire séparé : la règle   Les syndics ont une passion - intéressée- pour le compte unique, celui qui regroupe l'argent de toutes les copropriétés et ont bien l'intention de ne rien changer à leurs habitudes. C'est que l'affaire est juteuse : une masse d'argent placée (en attendant de payer les fournisseurs, à quatre-vingt-dix jours, de préférence, même si c'est illégal) rapporte des intérêts nettement plus consistants que des petites sommes éparpillées sur des centaines de comptes. Et si vous, copropriétaires, aviez la mauvaise idée de demander simplement le respect de la loi, ils sauront vous ramener à la raison en vous infligeant des suppléments d'honoraires dissuasifs. Découragés, les copropriétaires ont massivement renoncé à ce droit. Pourtant, l'article 18-6 de la loi est clair: le compte bancaire séparé, c'est-à-dire un compte par copropriété - est la règle. Il n'y a donc pas besoin de consulter l'assemblée générale pour savoir si elle souhaite ouvrir un compte séparé : le syndic doit l'ouvrir dans les trois mois suivant sa nomination. Cette rigueur apparente est hélas atténuée par le même texte qui, dans son alinéa suivant, énonce que l'assemblée générale peut décider de ne pas faire ouvrir de compte bancaire séparé si la copropriété est gérée par un syndic professionnel (dans le cas d'une gestion par un syndic non professionnel, il n'y a pas de dérogation possible). Cette décision nécessite un vote à la majoritédel'article25, c'est à dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires lors du premier et si une seconde délibération a lieu à la majorités simple de l'article 25-1, calculée sur les voix des copropriétaires présents ou représentés. Néanmoins, lorsque l'assemblée générale a autorisé le syndic à ne pas ouvrir un compte bancaire séparé, il faut que sa décision précise la durée de cette dispense, qui est renouvelable (article 291-1 du décret). D'ailleurs, elle cesse automatiquement si un nouveau syndic professionnel est désigné.

Il tient la comptabilité

L'époque où, grâce à un subtil mélange des comptes chez le syndic, les copropriétés vertueuses payaient - à leur insu - pour les copropriétés négligentes, est révolue.

Le syndic est obligé de tenir une comptabilité séparée pour chaque copropriété. A cet égard, l'article 14-3 de la loi (voté en 2006) énonce que les comptes de la copropriété comprenant le budget prévisionnel, les charges et les produits (les ressources) de l'exercice, la situation de trésorerie (combien d'argent a-t-on en banque?), ainsi que les annexes du budget prévisionnel, sont établis selon la comptabilité en partie double (voir encadré).

 

 

• Il rend des comptes

Puisqu'il est chargé de tenir les comptes, la moindre des choses c'est que le syndic, professionnel ou bénévole... en rende compte aux copropriétaires.

A cet effet, il réunit l'assemblée générale au moins une fois par an et lui communique les documents (articles 7 e t11 du décret) permettant aux copropriétaires de lui donner (ou non) quitus, c'est-à-dire d'approuver ou non ses comptes.

 

Ce que dit la loi

Loi du 10juillet 1965

Article14-1 Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.	Article14-3 Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 92 (JORF 16 juillet 2006) Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. Les charges et les produits du syndicat prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.
Article 18 (extrait) (…) Le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; - d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ; - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par les syndics de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ; - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.   Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Décret du17mars1967
Article29-1 La décision, prise en application du septième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic.	Article 31 Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

 

La rémunération du syndic

Honoraires, rémunérations, tarifs..., des mots différents pour désigner ce qui est une douleur pour les copropriétaires comme pour les syndics. Mais pour des raisons inverses!

Les premiers parce qu'ils trouvent les rémunérations excessives, les seconds parce qu'ils les trouvent toujours insuffisantes. Au-delà de la dialectique, il y a une évidence :

la rémunération du syndic sort directement de votre poche de copropriétaire !

 

 

 

 

• Il n'existe pas de tarification, pas de barème officiel, les honoraires du syndic sont totalement libres.

L'assemblée générale fixe ces honoraires à la majorité des voix des copropriétaires. Pour leur permettre de voter en connaissance de cause, le syndic a l'obligation de leur notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour, les éléments de détermination de sa rémunération.

 

Les honoraires de gestion courante : un forfait annuel variable

Les syndics, pour obtenir le contrat, ont pris l'habitude de fixer des honoraires relativement raisonnables, pour ce qu'ils appellent les «opérations de gestion courante». Sauf qu'il n'existe pas de définition de la gestion courante. En gros, chaque syndic y met ce qu'il veut. Celui-ci considère comme courante une opération qu'un autre considèrera comme particulière.

Certes, il existe des contrats types, mais ils ne sont pas obligatoires.

Les syndics peuvent les utiliser comme modèles et y insérer ensuite leurs propres clauses. Notez, enfin, que les contrats contiennent des clauses d'augmentation annuelles, vérifiez l'indice qui sert de référence pour cette révision (coût de la vie, indice du coût de la construction...).

 

Notre conseil

Ne dédaignez pas les sommes qui paraissent modestes, leur accumulation finit pas chiffrer. Étudiez poste par poste, traquez le moindre euro abusif. Dans le doute, ne vous abstenez pas, demandez au syndic d'expliquer ses facturations.

 

• La rémunération pour les tâches courantes est exprimée sous la forme d'un forfait par an et par lot principal de copropriété (appartement, bureau, atelier...). Les tarifs sont généralement dégressifs, c'est-à-dire qu'ils sont (un peu) plus faibles si la copropriété comprend beaucoup de lots. A l'inverse, une petite copropriété va souvent payer plein pot, sans réduction.
• Actuellement, il faut compter en moyenne de 150 à 220 € hors taxes par lot et par an. Pour une copropriété comprenant une cinquantaine d'appartements, le syndic vous coûtera, en réalité, TVA incluse, entre 179,40et 263,12€ par an.

 

 

 

Attention : vérifiez (dans le projet de contrat) que le tarif unitaire n'est appliqué que sur les lots principaux. Certains syndics l'appliquent aussi sur les lots accessoires (caves, parking, aires de jeu, jardins...). Ce qui fait littéralement exploser la note, mais n'est pas illégal puisque les prix sont libres. Une copropriété de cinquante logements (lots principaux) comprend près de cent cinquante lots (à raison d'une cave et d'un parking par logement) en tout, si l'on tient compte de tous les lots ! De plus, certains syndics appliquent pour les petites copropriétés un forfait minimal incompressible de 1.200 à 2.000€ hors taxes.

 

Les honoraires de prestations particulières au tarif luxe

Les associations de copropriétaires réclament de longue date la création, par décret, d'une liste officielle des prestations devant être obligatoirement comprises dans le forfait de base.

Mais tout aussi inlassablement, le ministère du Logement répond qu'il n'en est pas question, car cela aboutirait à restreindre « la liberté contractuelle ». Certes, mais de quelle liberté parle-t-on, sachant que les copropriétaires sont captifs.

 

·         Selon l'Arc (Association des responsables de copropriétés), les honoraires des prestations particulières explosent. Ils représentent de 50 à 100% du forfait de base. Pas étonnant que les contrats de syndic essaient de faire passer comme particulières des opérations des plus courantes.

 

 

 

 

·         La tenue des assemblées, qui est une obligation légale de la mission du syndic, fait partie des tâches courantes... à condition que les réunions aient lieu pendant les heures ouvrables.

Cela suppose une copropriété de rentiers qui ne travaillent pas ! Or, les assemblées ont lieu après 18h, voire le samedi.

Ce qui permet au contrat de syndic (si vous l'acceptez) de vous facturer des honoraires particuliers, pour réunions aux heures non ouvrables qui commencent, pour certains syndics, à 17h.

Refusez ces prétentions scandaleuses. Certains y ajoutent un supplément au-delà de 20 h. Le supplément sur le supplément, quelle jolie rente de situation ! Le samedi n'est pas un jour ouvrable si le syndic ouvre ses bureaux du lundi au vendredi. En clair, s'il vient à une réunion le samedi, il vous facturera la «faveur» au prix grand luxe.

Les vacations horaires (c'est-à-dire des tarifs appliqués à l'heure) vous coûtent en moyenne entre 50 et 90€ pendant les heures ouvrables, autour de 95 à 105€ après 17h ou 18h.

Après 20h, le taux horaire explose et peut atteindre 150€.

A refuser absolument!

Attention : certains syndics vous facturent également le temps de déplacement (départ/retour au cabinet). Et pourquoi pas la location d'une limousine pendant qu'ils y sont !

Enfin, vous avez intérêt à bâillonner les bavards qui peuplent les réunions de copropriétaires, car pour beaucoup de syndics, toute heure commencée est due en totalité. Sans oublier ceux qui vous facturent la présence d'un deuxième collaborateur, dont la présence à l'assemblée n'est pas forcément utile.

 

Notre conseil

Pour éviter d'interminables et donc coûteuses assemblées générales, tentez de mettre à plat, de manière informelle, entre les copropriétaires, les sujets vraiment importants. Lors de l'assemblée, les discussions s'en trouveront allégées en temps.

 

 

·         La commande et le suivi des travaux permettent au syndic de prélever de 2 à 5% (jusqu'à 8% avons-nous relevé dans un contrat !) du montant hors taxes des travaux ou parfois sur ce montant TVA comprise. Pas question d'accepter un pourcentage unique, il faut exiger des taux dégressifs en fonction de la valeur des travaux. Faites préciser dans le contrat qu'il s'agit du montant hors taxes des travaux et qu'elle est versée au syndic sur les travaux payés (donc réalisés) et non pas sur les travaux commandés. Et, surtout, refusez de verser quoi que ce soit pour les petits travaux.

 

·         La tenue du compte bancaire ou postal séparé, que décidément les syndics ne digèrent pas, est parfois facturée 20 à 30% du tarif de base. A notre avis, il est abusif de facturer en supplément une obligation légale.

 

·         Les photocopies et les frais postaux constituent autant de petits ruisseaux qui font la grosse facture à votre charge. Certains syndics les facturent de 0,50 à 1€ la page. Alors que, dans le commerce de détail, les prix ne dépassent guère 0,15€ la page, avec une dégressivité en fonction de la quantité. Idem pour les frais postaux, qui sont souvent forfaitisés à un prix plus élevé que celui appliqué par le service postal. Autre abus : facturer les frais par lot et non par copropriétaire. Or, un copropriétaire qui possède quatre lots, ne reçoit pas quatre convocations et ne reçoit pas non plus quatre fois les documents.

 

Deux petits cadeaux pour les syndics   Certains doutes subsistant sur le droit des syndics à facturer ou non certaines prestations prétendument particulières, la loi a volé à leur secours pour légaliser leurs méthodes :   - L’article10-1, b de la loi de 1965, issu de la loi ENL (Engagement national pour le logement) de 2006, énonce que les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté, ce document que le syndic fournit au notaire en cas de projet de vente du lot pour l'informer de la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété (charges restant dues, travaux...), sont supportés par le copropriétaire vendeur et non par la copropriété. Implicitement, la loi légalise la facturation d'un document normalisé dont le syndic se contente de compléter ou de cocher les cases, qui est pourtant facturé entre 250 et 500€.   - La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) a décidé que les frais «nécessaires» au recouvrement des charges impayées sont imputables au seul copropriétaire concerné. Certains experts en ont conclu que les frais non nécessaires ne peuvent pas être réclamés par le syndic. L:article 10-1, c (issu de la loi ENL de 2006) permet au syndic de facturer, «notamment»*, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Ces frais sont facturés uniquement au copropriétaire concerné et à condition que sa dette soit justifiée, c'est-à-dire qu'il doive réellement les charges qu'on lui reproche de ne pas avoir payées. *Le mot «notamment» employé dans ce texte devrait stimuler l'imagination fertile de certains syndics et ouvrir la porte à quelques abus...

 

 

Vos questions

 

·         Le syndic que nous envisageons de prendre met en avant sa «certification ». De quoi s'agit-il ?

Comme les poulets, les syndics peuvent obtenir un label de qualité ou plus exactement une certification. Celle-ci est délivrée par une société privée agréée aux syndics, qui s'engagent à respecter un référentiel, c'est-à-dire une liste précise d'obligations permettant de fournir des prestations de qualité. TIva de soi que le syndic va répercuter le coût de sa certification sur ses tarifs.

Certains syndics préfèrent la norme ISO au label. Cette norme internationale (International Standardization Organization) est accordée aux syndics après un audit vérifiant que les prestations du cabinet sont de qualité et respectent les exigences de cette norme. En pratique, il n'est pas sûr que les labels ou les certifications; limitent les agissements discutables de certains syndics.

 

·         Le syndic veut licencier sous un vague prétexte la gardienne de notre immeuble qui pourtant nous donne toute satisfaction. Comment l'en empêcher ?

Légalement, le syndic a le pouvoir de licencier un gardien et tout employé de la copropriété. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires peut s'y opposer car, en tant qu'employeur payeur, c'est le syndicat qui aurait à supporter des dommages-intérêts si l'intéressée intentait une action en justice et que son licenciement soit jugé sans cause réelle.

 

 

Ce que dit la loi

Loi du 10 juillet 1965

Article10-1

Modifié par Loi n°2006-872 du 13juillet 2006 art.90 (JORF 16 juillet 2006)

 

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le copropriétaire qui,à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

 

 

 

ANNEXE   Les tâches de gestion courante selon le Conseil national de la consommation*     Assemblée générale ordinaire et conseil syndical la précédant : - envoi de convocations ; - présence pendant les heures ouvrables du syndic ou collaborateur ; - exécution des décisions de gestion courante ; - rédaction des procès-verbaux ; - tenue de la feuille de présence et des registres d'assemblée ; - notification des procès-verbaux aux opposants et défaillants ; - dégagement et diffusion aux membres du conseil syndical des conditions essentielles des contrats, devis et marchés;   Comptes de charges courantes : - tenue de la comptabilité générale de la copropriété ; - tenue des comptes individuels des copropriétaires ; - appel des provisions de charges courantes. Lors de sa désignation, et au moins tous les trois ans : soumission au vote de l'assemblée générale de la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale ; - répartition des dépenses entre les copropriétaires ; - présentation des comptes de gestion, état des créances, situation de trésorerie ; - établissement d'un budget prévisionnel avec le conseil syndical ; - établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires ; - compte bancaire séparé pour chaque copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale ; - paiement des factures ; - situation comptable à chaque fin d'exercice ; - rappel des impayés ;   Assurances: - souscription des polices multirisques ; - déclaration des sinistres concernant les parties communes ; - règlement des indemnités aux bénéficiaires ;   Gestion des parties communes : - visite des locaux communs par le syndic ou son représentant une fois par trimestre au moins (fiche de visite) ; - commande et surveillance des travaux relevant de la gestion courante et concernant les parties communes ; - signature des contrats et marchés décidés en assemblée générale de copropriété ; - souscription des contrats d'entretien et surveillance de leur exécution ; - discussion des marchés avec les entreprises ; - étude comparative des devis et soumission aux membres du conseil syndical.   Concierges et employés d'immeuble : - engagement, établissement du contrat de travail et du salaire de base ; - tenue du livre des salaires, établissement du bulletin de paye ; - paiement des salaires et indemnités diverses ; - déclaration aux organismes fiscaux et sociaux ; - attestations et déclarations diverses ; - remplacements pendant les arrêts dus aux congés ou aux maladies.   Gestion des équipements collectifs: - chauffage collectif ; - eau chaude collective ; - ascenseur, monte-charge ; - garage ; - Interphone ; - antenne de télévision ; - espaces verts ; - adoucisseur ou détartreur d'eau.   * Cette liste n'est pas obligatoire, celle établie par votre syndic peut être différente.

 

Source :

Que Choisir N° 70 Décembre 2006

Numéro spécial « Les règles de la copropriété, clés en main »

www.quechoisir.org