Compte Rendu de la réunion des
Conseils Syndicaux
des Villas et Terrasses du Parc
jeudi 31 janvier 2008 - 18h45 à 22h00 – Salle Mathis

   

La sixième réunion de l’exercice 2007-2008 des Conseils Syndicaux des Villas et terrasses du Parc a eu lieu le jeudi 31 janvier 2008 de 18h45 à 22h00 à la salle Mathis - 9 rue Mathis 75019.

 

Pour les Villas :

Présents : M. AUJARD, Mme BOILLOT, M. BOURCIER, Mme NICOLAU, M. POIROUX, M. POULHES, M. RENIER, M. ROUSSEL, M. SEGARD, M. TROUSSEILLER.

Absents : M. ASTIER,  Mme BORRAS, M. BRAS, M. CALAME, M. GROSSET-GRANGE, M. TEMSTET, Mme VIOLLE.

Pour les Terrasses :
Présents : M. BARILLOT, Mme EWENCZYK, M. NAUDIN, Mme NICOLAU, M. POIROUX, M. POULHES, M. RENIER, M. ROUSSEL, M. SEGARD, M. TROUSSEILLER.
Absents : M. BRAS, M. CALAME, M. FANTIN.

 

ORDRE DU JOUR DE LA REUNION
P1, P2 = Priorités 1,2

Villas du Parc

1. Assurances : le courrier de SADA à Assur Copro, daté du 14/01/2008 semble être un courrier de complaisance et ne donne aucune évidence. Renouvellement de la demande à GTF de fournir des réponses précises et circonstanciées.
2. Prestataires : Remise en compétition de tous les prestataires : rien n'a été fait à ce jour par GTF. (P2)
3. Escalier/coursives face à l'esplanade : sécurisation par plantations adaptées en haut de l'escalier sur le parvis.
4. Provisions pour ravalement de la structure métallique.
5. Provision pour étanchéité générale des Villas (P1)
6. Cas de Mme ETTORI : point du dossier (P1)
7. Contrôle des comptes du 01/02/2008 : de 09h00 à 12h chez GTF
8. État de la trésorerie (rapport de Mme NICOLAU)
9. Terrasses végétalisées : point traité par M. POIROUX
10. Serrurerie : Villa 10 (voir TdP)
11. Villa 2A : porte du placard technique (toujours sans réponse satisfaisante de GTF depuis + de 18 mois)
12. Audit Technique : point traité par M. BOURCIER (P1)
13. Date de l'AGO après le 27 mars 2008 (voir AFUL) (P1)

AFUL

1. Chauffage et fourniture d’eau chaude : L'installation a maintenant 18 ans. Diagnostic énergétique nécessaire, devis pour modernisation/remplacement. Gaz ? CPCU ? Provision pour travaux (P1)
2. Ascenseurs : Mise en conformité et modernisation des installations. Visite de Koné le 06/09/2007 et audit QUIGNARD du 30/11/2007. Provision pour travaux.(P1)
3. Audit technique : point traité par M. BOURCIER (P1)
4. État de la trésorerie (rapport de Mme NICOLAU) (P1)
5. AGO 2008 prévue le 27 mars 2008 (P1)
6. Communication de M. NAUDIN sur une proposition de la CSI

Tous

 

1. Renouvellement des contrats de syndics (P1) - voir les statuts pour savoir si un syndic peut prendre en charge les 3 entités (AFUL/TdP/VdP)
2. Renouvellement de tous les contrats de prestataires. (P2)

 

Terrasses du Parc

1. Assurances : clarification de notre situation (P1)
2. Boîtes de nuit : Actions en cours sur nuisances sonores et le non-respect du règlement de copropriété. (P2)
3. Surveillance vidéo : point traité par M. BARILLOT
4. Grilles dans les escaliers : pour éviter les "squats"
5. Local fermé par rideau métallique niveau -4 : nettoyage et sécurisation
6. Maintenance système de ventilation parking : en panne (P1)
7. Contrôle des comptes TdP : date à déterminer
8. Serrurerie : Villa 10
9. Date de l'AGO après le 27 mars 2008 (voir AFUL) (P1)
10. AVIS : La porte « RATP » du niveau -4 a été changée.
11. AVIS : Les pompes de relevage du niveau -4 sont équipées d’une nouvelle armoire électrique

COMPTE RENDU DE LA REUNION

Pour Les Villas du Parc

A l’évidence la question de l'assurance n'est toujours pas résolue et reste toujours aussi préoccupante. Les nombreuses correspondances échangées nous laissent malheureusement encore dans le flou.
GTF n'a donc toujours pas donné évidence que les mentions des établissements ayant une activité nocturne (boîtes de nuits) étaient figuraient au contrat à la reprise des dossiers par leurs soins. Le courrier de SADA à Assur Copro, daté du 14/01/2008 n'apporte aucune certitude dans ce sens.

Il est fait remarquer que la présence de ces activités est contraire au règlement de copropriété. La stricte application par les syndics du règlement de copropriété et des démarches à réaliser nous auraient évité l’état de fait actuel.

D’un commun accord le Conseil Syndical demande au Président de réitérer la demande auprès du syndic afin d'obtenir une réponse claire, précise et définitive sur notre couverture d'assurance, et d'obtenir un contrat précis, à jour et sans ambiguité.

La décision de remettre en compétition tous les prestataires de services avait été confirmée lors de l'AG 2007. Demande a été faite à plusieurs reprises en 2007 à GTF de lancer des appels d'offres. A ce jour GTF n'a rien fait dans ce sens et ne veut manifestement rien faire. 
La commission contrats souligne qu'elle rencontre de grandes difficultés à obtenir les documents nécessaires et à jour pour une surveillance correcte du fonctionnement de la copropriété.

D’un commun accord le Conseil Syndical demande au Président de renouveller la demande auprès de GTF afin d'obtenir impérativement les devis des prestataires avant la prochaine Assemblée Générale.

Il est proposé la plantation d'épineux en haut de l'escalier desservant l'esplanade et la coursive (au niveau de la Villa 4) afin d'éviter des intrusions. Cette solution présente l'avantage de ne générer qu'un entretien minimum. Il semble que ce point soit plutôt du ressort de l'AFUL.

Néanmoins le conseil syndical décide qu’il est nécessaire dans un premier temps de demander des devis avant de se prononcer sur les suites à donner à ce projet

La structure a 18 ans et présente de nombreux points de rouille. L’ensemble du conseil s’accorde à reconnaître que la copropriété va devoir supporter dans les années très proches de gros travaux liés aux structures. Les coûts seront très élevés.

Il ressort que, devant l’ensemble des travaux et pour ce jour ceux relatifs au traitement des structures métalliques bleues, un audit par un technicien de la construction est nécessaire. Point déjà abordé lors d’une précédente réunion du CS.

Il est rappellé également qu'un traitement pourrait être localisée aux points de rouille et pourrait être fait par une entreprise de cordistes. Devant ces deux solutions, remise en peinture intégrale ou traitement localisé des points de rouille, l’avis du conseil ne peut-être réfléchi qu’après une étude sérieuse.

Le conseil syndical fait le constat qu’aucune provision n’a été prévue à ce jour malgré l’ancienneté du problème.

Le conseil syndical prie M. BOURCIER de lancer les investigations afin d’avoir une idée de l’ampleur du chantier et les éléments propres à pouvoir prendre une décision.

5. Cas de la Villa 2 - Ampère : point du dossier

Cette affaire dure depuis trois ans déjà. A ce jour aucune solution acceptable n'a été trouvée. Le conseil syndical retient la carence du syndic de ne pas avoir réussi à résoudre ce problème grave dans un délai raisonnable. Faute de compte rendu et d’absence de communication de GTF nous n'avons aucune information sur la progression de ce dossier.

6. Provision pour étanchéité générale des Villas

Ce point de l’ordre du jour rejoint le point n°5 ci-dessus dans la mesure où toutes les toitures ont le même âge que celle de la Villa 2. Il est certain que ce type de sinistre va se répéter.
Au long des divers échanges, on s’aperçoit que le processus a déjà commencé. En effet, plusieurs villas montrent des signes inquiétants au niveau de leurs étanchéités.
La Villa 4 a effectué un signalement en août 2007. Le syndic n’est pas encore intervenu et la Villa 4 attend toujours que le syndic arrange un rendez-vous avec le spécialiste.

Il est demandé si la trésorerie positive des Villas ne peut pas être utilisée pour commencer à provisionner des travaux que chacun s’accorde à qualifier d’imminents.

Suit un échange de points de vue entre les membres du conseil, et en attente des coûts induits par le choix qui sera décidé de refaire les étanchéités et des sommes disponibles en trésorerie, il ressort la décision de principe suivante:
Le conseil syndical décide d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG la possibilité de transformer en provision pour travaux  l’excédent (pourcentage à définir) de trésorerie.

Mme EWENCZYK, Mme NICOLAU, M. ROUSSEL et M. SEGARD acceptent d'effectuer le contrôle des comptes le vendredi 1er février 2008 de 09h00 à 12h00 dans les locaux de GTF et se répartiront les tâches entre AFUL et Villas du Parc.

 Le conseil syndical remercie ces quatre personnes de leur participation et attend leurs conclusions.

De très exhaustifs tableaux sur les finances de notre copropriété ont été transmis à chacun des membres du conseil depuis la dernière réunion. Ils font état d’une confortable trésorerie (pour mémoire : 52.158,88 € de solde moyen mensuel créditeur) et ceci nonobstant notre compte rémunéré qui est régulièrement approvisionné (63.360,31 € au 31/01/2008 - les versements demandés au titre de décembre 2007 et janvier 2008 n'ayant pas été effectués par GTF).
Nous avons une trésorerie en permanence positive et importante. Il faut remarquer aussi que le budget est mal défini. Le budget 2008 devra être revu à la baisse en tenant compte des incidences de l'AFUL. Il apparaît que nous ne maîtrisons pas les incidences financières dues à la gestion AFUL. Cet état de fait provient de GTF qui, une nouvelle fois, ne nous tient pas informés.

Le Conseil Syndical prend acte et remercie Mme NICOLAU d'avoir mis en place un tel suivi de notre trésorerie.

Le Conseil Syndical constate que ce point ne pourra être positivement développé que lorsque les problèmes d'étanchéité seront réglés de manière durable.

10. Serrurerie : Villa 10 (voir TdP)

Ce point concernant la serrure de cave/parking est traitée au niveau du SDC Terrasses du Parc (voir ci-dessous)

Le problème n'est toujours pas réglé, bien que GTF ait accepté et payé les travaux ! Certains membres du conseil qui ont pu visualiser le travail reconnaissent qu’il n’est pas besoin d’être un professionnel du bâtiment pour se rendre compte de l’inacceptable rendu de la prestation.

D'un commun accord le conseil syndical refuse ce poste au niveau des comptes et en demande officiellement le remboursement par le syndic

12. Audit Technique (point traité par M. BOURCIER)

M. BOURCIER accepte de prendre en main ce dossier aidé par les membres de la commission travaux. L'objectif est de faire faire un point par un spécialiste des travaux à envisager à moyen et long terme.

Certains membres du conseil voient d’un œil défavorable l’intervention d’un architecte et soulignent que cet audit peut être également réalisé par un bureau d’études de la construction.

Le conseil syndical prend acte et remercie M. BOURCIER de sa démarche.

13. Date de l'AGO du SDC Villas du Parc fixée le 27 mars 2008
    

Il est rappelé que l'AGO AFUL N°1 doit impérativement avoir lieu avant l'AGO Villas du Parc afin de disposer des éléments financiers permettant de prendre des décisions

L'AGO AFUL N°1 initialement prévue le 12 février n'a pas eu lieu.

AFUL

Il ressort des discussions de l’ensemble des deux conseils syndicaux VdP et TdP qu'une provision pour travaux s’impose sur ce poste important.
Un audit aurait été missionné par GTF.

Le conseil syndical décide d'attendre le rapport de l'audit

Une Visite de Koné a eu lieu le 06/09/2007.
Un audit a été effectué par M. QUIGNARD – sapiteur ascensoriste en date du 30/11/2007.

Cette fois encore les deux conseils recommandent : une provision pour travaux s’impose sur ce poste important

a / Ce point se réfère à l’alinéa 12 de l’ordre du jour des Villas traité ci avant.
Un audit général s’impose après 18 ans d’existence de nos bâtiments si nous ne voulons pas nous trouver face à de très mauvaises surprises : techniques et financières.

M. BOURCIER accepte de prendre le leadership de ce dossier et se fera assister de membres du conseil syndical et de conseillers extérieurs si besoin.

b / Ce point se réfère à l’alinéa 8 de l’ordre du jour des Villas traité ci avant.
L’état de trésorerie mis en tableaux synoptiques par Mme NICOLAU indique clairement que nous avons une réserve financière de 50.000€. Celle-ci peut être versée sur un livret sans risquer de détériorer une bonne gestion comptable.

Après divers échanges, bien qu’en accord avec cette idée, les membres des conseils font le constat que, GTF ayant les pleins pouvoirs sur l’AFUL, cette requête risque de rester sans effet.

La date est à fixer. Le calendrier est délicat à établir suite à la succession des différentes AG et de leurs réunions préparatoires.

Une réunion préparatoire des CS est à envisager dans la seconde quinzaine de février.

Les conseils syndicaux décident d’organiser les réunions le plus tôt possible.

5. Communication de M. NAUDIN sur une proposition de la CSI

La CSI propose d’appliquer une peinture publicitaire sur le bâtiment côté bd Macdonald. En échange de bons procédés, celle-ci s’engagerait à entretenir la galerie commerçante côté esplanade ainsi qu’à élargir les aires sécurisées parcourues par leurs équipes de surveillance sur la totalité de la dalle.
Cette surveillance découragerait ainsi les petits dealers qui sévissent, servirait à éloigner les prostates malades de notre porte de parking, et nous l’espérons, empêcherait le stationnement sauvage des véhicules sur l’accès parking/pompier.

D’un commun accord les membres du conseil syndical décident qu'une négociation dans ce sens peut-être entamée avec la Cité des Sciences avec pour minimum acceptable les conditions exprimées ci haut.

Pour Tous syndicats

Après étude des statuts, ultérieure à la réunion, il s'avère qu'il n'y a aucune restriction à ce qu'un même syndic ait en charge les 3 entités (AFUL/TdP/VdP). Par contre ce syndic ne peut assurer la présidence des AG AFUL.

Avant de se prononcer sur le choix d’un ou deux syndics (maîtrise globale de nos besoins, meilleur coût, mais omniprésence) ou de deux (coût plus élevé, moindre connaissance de nos besoins et regards croisés)

Les conseils syndicaux attendent les conclusions du Président

Renouvellement de tous les contrats de prestataires (y compris les syndics). (P2)

Le Président a fourni à l'ensemble des conseils syndicaux des devis de syndics obtenus dans le cadre d'une large consultation (7 entités).

Il s'avère que GTF, tout en fournissant des prestations insuffisantes, applique des tarifs supérieurs de 30% à la moyenne !

Le Président préconise un changement des deux syndics et la reprise de la gestion des Villas et des Terrasses par un syndic unique (qui pourrait également reprendre l’AFUL voir alinéa précédent).

Un membre du conseil syndical reconnaît les lacunes de GTF dans sa gestion mais, vu la réputation générale de la profession, redoute que nous trouvions plus mauvais après changement.

L’ENSEMBLE des membres du conseil syndical reconnaît le manque de temps pour étudier autant de propositions. Les discussions menées indiquent cependant sa préférence vers une structure importante (compétences travaux, poids vis-à-vis des entreprises, assistance juridique). Il faudra également que ce syndic ne soit pas trop éloigné géographiquement de notre résidence.

M. TROUSSEILLER propose d’appliquer ces critères aux réponses acquises par M. SEGARD et que le ou les deux meilleurs candidats ainsi retenus soient reçus par des membres disponibles délégués des conseils.

Le conseil se prononce pour qu’une sélection soit réalisée avant la mise en place des AG et puisse être mise à l’ordre du jour. Il faudra également que les CS ou des délégations de ceux-ci puissent recevoir un ou plusieurs candidats.

Pour Les Terrasses du Parc

M. CALAME a informé le conseil syndical de sa démission du poste de Président du CS TdP pour raisons de convenance personnelle.

Deux membres du conseil syndical demandent qu’il soit procédé à un vote pour élire un Président qui assurera l’intérim jusqu’à la prochaine AG.
Il est rappelé q'un Président démissionnaire doit informer formellement le conseil syndical et le syndic de tutelle de sa décision. (les conseils syndicaux s'accordent à convenir qu'un mail au syndic avec copie au CS est acceptable)

Il est procédé à un vote à main levé

M. Rémi NAUDIN est élu à l’unanimité moins une voix des présents : abstention de la part de M. TROUSSEILLER.

Tout comme pour le syndicat des Villas du Parc (alinéa 1 de l’ordre du jour) le contrat d’assurance montre une lacune au niveau de l’existence des boîtes de nuit. CITYA a déjà lancé une action dans ce sens et nous en a informé.

Le conseil syndical demande une réponse rapide sur l’avancement de ce dossier

L’action a été lancée par CITYA et est en attente de résultat.

Après lecture des documents remis par CITYA, le conseil syndical prend acte.

Deux consultations lancées par CITYA sont en cours mais le temps passe et les résultats ne sont toujours pas disponibles.

M. BARILLOT se propose de lancer une consultation si au 1er mars il n’a pas reçu d’information complémentaire de la part du syndic.

Le conseil syndical remercie M. BARILLOT de se charger de cette étude.

La situation est préoccupante au niveau des escaliers et fait état de l’inquiétude générale y compris de celle des habitants de l’immeuble Batigère. Le gardien fait ce qu’il peut pour éviter que les squatters ne s’agglutinent dans les escaliers, mais la tâche le dépasse.

Les discussions qui suivent montrent en effet que cette partie de la copropriété est génératrice du sentiment d’insécurité de nombreuses personnes qui empruntent les escaliers.

Il est proposé une demande de devis pour sécuriser cette zone qui semble être du ressort de l'AFUL.

Le conseil syndical demande à M. NAUDIN, qui l’accepte, de d'obtenir des devis sur la mise en place d’une grille.

La question est posée de savoir qui est propriétaire de ces locaux.

Ce local ne ferme plus. Le rideau métallique ne redescend plus jusqu’au sol. L’accès à ce local est donc ouvert à tous et les déchets et immondices y sont entreposés.

Avant d’agir sur la réparation ou le changement de l’accès, il nous faut connaître le rattachement de ce local (commerces ? terrasses ?).

En attente des plans de la copropriété qui ont été achetés,
Le conseil syndical prends acte et décidera de la réparation (s'il en est du ressort de notre copropriété) ou de l’action à mener vers le copropriétaire du local.

Ce point a été signalé à CITYA en date du 20 janvier 2008 et est en attente de réponse.
Constat que le boîtier « pompier » situé à l’extérieur de l’entrée du parking (niveau esplanade) n’est pas fermé à clé. Les 3 contacteurs sont sur la position « 0 » : arrêt total.
Les deux autres positions étant :
« I » automatique – dès que le seuil critique de CO² est détecté par les sondes le système de ventilation se met en marche jusqu’à retour à un niveau tolérable.
« II » marche forcée – en cas d’incendie pour une évacuation plus rapide des fumées.

Un test a permis de constater que le système ne fonctionne pas : pas de déclenchement de ventilation aux trois niveaux de parking dans les deux configurations : automatique et marche forcée.
Action demandée : faire passer la société de maintenance (et passer au CS copie électronique du contrat) en charge de ces équipement pour les remettre en parfait état de marche
Délai : immédiat avant le 25 janvier 2008

Risque : fermeture du parking par les pompiers jusqu’à remise en état du système. Quid des Assurances en cas de sinistre ?.

Devant l’importance des risques encourus par rapport à la simplicité de la remise en état,

Le conseil syndical renouvelle expressément la demande à CITYA de mise en conformité de ce matériel.

Reprise CS Villas alinéa 10
Bien que la copropriété dispose de l'organigramme complet de serrurerie de l’ensemble de la copropriété, le problème de la serrure de cave de la Villa 10 n'est toujours pas réglé. Ceci perdure depuis plusieurs mois maintenant.

Le conseil syndical ne peut que constater l’inefficacité du syndic et lui rappeler ses devoirs

 

Une réunion de l’AFUL étant nécessaire avant cette AG, il faut attendre la date de fixation de celle-ci pour retenir une date

10. AVIS : La porte « RATP » du niveau -4 a été changée
    Les travaux ont été réceptionnés et la bonne qualité de la prestation a été soulignée.
    Demande a été faite à CITYA pour effectuer le paiement du prestataire.
    

11. AVIS : Les pompes de relevage du niveau -4 sont équipées d’une nouvelle armoire électrique.
    Les nouveaux matériels installés semblent maintenir leur office de manière fiable.

 

Rédacteur : R. TROUSSEILLER