LE COMPTAGE DE L’EAU EN COPROPRIÉTÉ

(source : la copropriété pratique en 300 questions - Editions ARC-Vuibert)

 

 

1. Individualisation des charges d'eau : quelle est la nouvelle donne ?

 

Le problème des frais d'eau froide devient de plus en plus préoccupant :

-         prix unitaire du m3 de plus en plus élevé et augmentant très rapidement ;

-         fuites mal contrôlées.

Chacun sait que l'individualisation des charges d'eau est le meilleur moyen pour lutter contre les gaspillages, les fuites et inciter à une meilleure gestion collective.

Or, la loi SRU a introduit deux innovations dans ce domaine:

• abaissement de la majorité nécessaire pour voter la pose de compteurs divisionnaires d'eau froide,
• possibilité d'individualisation des contrats d'eau en habitat collectif.

 

Nous allons revenir sur ces deux aspects très différents.

 

 

2. Comment est facturée l'eau dans les immeubles collectifs ?

 

On distingue deux cas de figure:

 

1er cas: il y a un compteur général; la facture est envoyée au syndic qui la répartit entre les occupants; il peut - là aussi - y avoir deux situations :

• il n'y a pas de compteurs dans les appartements: dans ce cas la facture est répartie en fonction des millièmes de charges (ou, par exemple, du nombre d'occupants) ;
• il y a des compteurs d'appartement: dans ce cas la facture est répartie en fonction du nombre de m3 (s'il existe une différence, celle-ci est répartie en fonction des millièmes).

2ème cas: il y a un compteur de facturation par immeuble et un compteur de facturation par appartement (comme avec GDF ou EDF). Ce cas est rare,mais devrait se développer maintenant, grâce à la loi SRU (voir plus loin, point 5).

 

 

3. Pourquoi il ne faut pas confondre les compteurs divisionnaires d'appartement et les compteurs de facturation propre à chaque appartement ?

 

Beaucoup de gens pensent que les compteurs d'appartement sont - comme pour EDF ou GDF - des compteurs de facturation.

Erreur ! Fatale erreur !

Les compteurs sont BIEN des compteurs dits « divisionnaires» qui servent à RÉPARTIR la facture générale.

À noter que - dans 90 % des cas - ces compteurs sont LOUÉS à une société (qui effectue aussi le relevé).

 

On peut donc avoir la situation suivante:

• a) la compagnie des eaux relève le compteur général et fait la facturation de ce compteur;
• b) une société de location et de relevé des compteurs divisionnaires relève les compteurs, adresse la liste des relevés au syndic qui va établir la « répartition ».

 

4. Pourquoi était-il si difficile jusqu'à la loi SRU de faire poser des compteurs DIVISIONNAIRES en copropriété ?

 

La raison était simplement celle-ci : les compteurs divisionnaires d'eau froide n'étant PAS obligatoires, il fallait obtenir la DOUBLE majorité de l'article 26 pour y parvenir.

Or, cette majorité - compte tenu des absents et surtout compte tenu du nombre de personnes qui n'ont PAS intérêt à la pose des compteurs (ex: famille habitant un petit logement ; personnes fortes consommatrices ; personnes répugnant à traiter leur fuite) - cette majorité, donc pouvait être très difficile à obtenir.

La loi SRU - grâce à un amendement suggéré par l'ARC - a abaissé la majorité requise, qui est désormais celle de l'article 25 (majorité absolue en 1ervote et relative en 2ème vote).

Désormais, donc, il devra être plutôt facile de faire voter la mise en place de ces compteurs ce dont nous nous félicitons.

Ceci dit, poser des compteurs ne se fait pas n'importe comment et requiert un SUIVI.

Nous invitons tous ceux qui veulent en savoir plus à se procurer nos brochures gratuites sur la gestion de l'eau et les compteurs, réalisées par l'ARC et téléchargeables gratuitement sur l'un de nos sites internet.

 

 

5. Peut-on obtenir dans les immeubles la pose de compteur de facturation dans les appartements ?

 

Cela fait des années que nous protestons contre cette situation injuste : alors que les compteurs EDF qui servent aussi à la facturation existent pour chaque logement ou local, les compagnies des eaux installent un compteur par immeuble, à charge pour les copropriétés de se débrouiller. Car, même lorsqu'on a réussi à faire installer des compteurs divisionnaires, reste un gros problème: en cas d'impayé concernant certains copropriétaires, les copropriétaires BON payeurs payent pour les autres.

Or, jusqu'à présent RIEN n'obligeait les compagnies des eaux à installer des compteurs de facturation dans les logements.

Avec la loi SRU, c'est désormais chose faite (article 93 de la loi du 13/12/2000).

Un décret d'application en date du 28 avril 2003 a donné aux responsables locaux du service des eaux jusqu'au 6 février 2004 pour adapter les règlements de service à cette nouvelle possibilité.

Ainsi,depuis cette date, toute copropriété qui veut individualiser les contrats peut le faire.

À noter que c'est la copropriété qui fait la demande pour TOUT LE MONDE et non pas UN seul copropriétaire (le copropriétaire isolé n'a aucun droit pour exiger un contrat individuel).

 

6.Compteurs« divisionnaires» ou « contrats individuels» ?

 

Soyons clairs : aujourd'hui dans une copropriété « normale» (où les personnes payent les charges), de simples compteurs divisionnaires d'appartement sont suffisants grâce au radio-relevé pour vous permettre de «gérer» convenablement le problème de l'eau (y compris en cas d'absence des occupants lors des relevés) et de faire des économies collectives et individuelles.

L'individualisation des contrats d'eau (compteur individuel PLUS facture séparée) s'impose néanmoins dans des copropriétés «fragiles» où certains occupants (propriétaires ou locataires) peuvent être de forts consommateurs et de très mauvais payeurs. Dans ce cas pour éviter que les voisins ne payent cette eau malgré eux ou que la copropriété ne s'endette, l'individualisation des contrats est le seul moyen adapté.

La mise en place du système n'est cependant pas très simple et peut nécessiter des dépenses préalables d'adaptation.

Pour savoir ce qu'il faut faire et comment le faire au moindre coût vous pouvez utilement consulter notre site unarc-eau.com et, si vous êtes adhérents collectifs à l'ARC, rencontrer l'un de nos deux «aquaticiens »(spécialistes de la gestion de l'eau).

 http://www.unarc.asso.fr/index.htm

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EAU CHAUDE

Individualisation des contrats de fourniture d’eau

Les immeubles neufs doivent être pourvus de compteurs d'eau chaude depuis le 15 septembre 1977, sauf dérogation (immeubles ne comportant que deux logements). Les copropriétaires sont donc redevables du coût de l'eau chaude consommée dans des proportions relevées aux compteurs.

L'article L. 131-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoient en effet que tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. De leurs côtés, les articles R. 131-9 et suivants du Code de la construction et de l'habitation prévoient la répartition de la production d'eau chaude dans les immeubles collectifs.

Les compteurs concernent les dépenses de combustible ou d'énergie nécessaire au chauffage de l'eau.

Celles-ci doivent être réparties proportionnellement à la mesure directe ou indirecte :

• soit de la quantité de chaleur nécessaire au chauffage de l'eau chaude ainsi fournie à chaque logement,
• soit de la quantité d'eau chaude ainsi fournie.

Répartition des charges d’eau

Les frais de combustible ou d'énergie nécessaire à la fourniture d'eau chaude sont répartis proportionnellement aux quantités fournies à chaque local.

Pour les autres frais (entretien des installations, location des compteurs, frais de relevés...), il convient de se reporter à la répartition prévue dans le règlement de copropriété.

La répartition des charges d'eau chaude dans des immeubles non équipés de compteurs se fait conformément à ce qui est prévu au règlement de copropriété. Le principe, s'agissant d'un service collectif, est que les charges relatives à l'eau chaude sont réparties en fonction de l'utilité apportée par ce service à chaque lot.

Exemple :

Des lots à usage de stationnement n'ont pas à participer aux services et éléments d'équipement qui ne présentent aucune utilité pour eux tels que l'eau chaude.

(CA Paris, 23e ch. A, 15.1.1997, JCL Loyers et copropriété 5.97, n° 150)

EAU FROIDE

Contrairement à la pose des compteurs individuels d'eau chaude rendue obligatoire par la loi, celle compteurs individuels d'eau froide est facultative.

Pourtant, l'établissement de compteurs individuels permet d'attribuer à chaque appartement sa consommation et peut être source d'économie pour copropriétaires.

C'est pourquoi la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (art. 93) a institué l'obligation, sur demande des syndicats de copropriétaires, pour les organismes de distribution d'eau, d'individualiser les contrats de fourniture d'eau. Le décret du 28 avril 2003 précise les conditions d'application de cette mesure applicable à compter du 6 février 2004.

Individualisation des contrats de fourniture d'eau

• Adaptation préalable des services de distribution d'eau

Selon le décret, la personne morale de droit public ou privé chargée de l'organisation du service public de distribution d'eau doit adapter les conditions d'organisation et d'exécution de ce service dans un délai de neuf (9) mois à compter de la publication du décret (donc jusqu'au 6 novembre 2004).

Cette adaptation porte sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d'eau des immeubles collectifs d'habitation, pour individualiser les contrats de fourniture d'eau.

• A quelle majorité ?

La demande d'individualisation doit faire l’objet d'un vote en assemblée générale. Or, l'article 93 de la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 n’a pas précisé cette majorité. Une circulaire ministérielle est attendue pour préciser les règles de majorité.

À noter :

l'installation de compteurs d'eau froide « divisionnaires » (et non Individuels) doit, elle, être adoptée à la majorité de l'article 25

(art. 25 m, L. n° 65-557, 10.7.1965 modifié par la loi SRU, article 81,6°).

• Comment présenter sa demande ?

La demande faite par le syndicat des copropriétaires, une fois la majorité obtenue, doit être faite par courrier recommandé avec avis de réception au service distributeur de l'eau, accompagné d’un dossier technique (comprenant notamment une description des installations existantes de distribution d'eau en aval du ou des compteurs servant à la facturation au regard des prescriptions du service de distribution d'eau et le cas échéant, le projet de programme de travaux destinés à rendre ces installations conformes).

Le service dispose d'un délai de quatre (4) mois à compter de la date de réception de le demande complète pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique sont conformes. Il peut faire procéder à une visite des lieux. Si des éléments d'information complémentaires sont demandés au propriétaire par le service distributeur, sa réponse déclenche à nouveau le délai de quatre (4) mois.

Puis il procède à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau dans un délai de deux (2) mois à compter de la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception de la confirmation ou si des travaux sont nécessaires à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire, à moins qu'un délai différent n'ait été convenu entre le propriétaire et le service de l'eau.

Il adresse au propriétaire les modèles de contrats d'abonnement destinés à remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions d'organisation et d'exécution du service public de distribution d'eau.

Il adresse au propriétaire les modèles de contrats d'abonnement destinés à remplacer le ou les contrats en cours, ainsi que les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau.

Le propriétaire doit ensuite confirmer sa demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau en annexant le dossier technique avec les modifications demandées, le cas échéant, et en indiquant les conditions dans lesquelles les locataires ont été informés du projet. La demande initiale et la confirmation sont adressées par le propriétaire au service distributeur de l'eau par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Répartition des charges d’eau

• Le principe

C'est en principe le règlement de copropriété qui définit le mode de répartition des charges d'eau.

En l'absence de compteurs individuels, les charges relatives à la distribution d'eau (ou en présence de compteurs, les charges communes d'entretien et de location de compteurs, les charges d'eau dues à l'entretien des parties communes...) sont réparties comme un service collectif en fonction de l'utilité objective que cette consommation d'eau présente pour le lot (art. 10 al. 1, L. n° 65-557, 10.7.1965).

Ceci étant, de nombreux règlements de copropriété prévoient, pour les charges relatives à l'eau, une répartition en fonction des millièmes et ils sont en général validés par les tribunaux comme dans les exemples suivants relatifs à des lots à usage de parkings. L'idée est, qu'en l'absence d'autres critères, cette répartition peut correspondre au critère d'utilité énoncé à l'article 10 alinéa 1 de la loi. C'est pourquoi certaines décisions, répartissant ces charges en fonction des millièmes, s'appuient sur la notion d'utilité objective.

Exemples

- Un règlement de copropriété prévoit que les charges d'eau, en l'attente de compteurs individuels, seront réparties entre les copropriétaires en fonction des millièmes.

Un propriétaire de garage refuse de payer cette charge et demande la nullité de la clause. Sa demande a été rejetée « dans la mesure où ces charges présentent une utilité objective pour les propriétaires de parkings, ceux-ci doivent participer à leur règlement au prorata de leurs millième dès lors que le règlement en a décidé ». Cette décision précise cependant également que le propriétaire du parking ne démontre pas l'absence de prise d’eau qu’il aurait pu utiliser.

(CA Paris, 23e ch. A, 17.1. 1996, JCL Loyers et copropriété, 4.96, n° 176).

- Lorsqu'un règlement de copropriété prévoit que, jusqu'à l’établissement de compteurs individuels, les charges d'eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales, les copropriétaires de parkings doivent participer à ces dépenses au prorata de ces millièmes, étant donné que l’eau froide présente une utilité objective pour ces lots.

(CA Paris, 23^e ch. A, 11.10.1989, JCL Loyers et copropriété, 12.89, n° 542).

La pose d’un compteur individuel

Même si un copropriétaire pose à ses frais un compteur individuel, il peut être condamné à régler, suivant cette répartition  au prorata de ses tantièmes, sa quote-part de charges d’eau froide.

Exemple

Dans une affaire jugée à Paris, un règlement de copropriété prévoyait que les charges d'eau froide étaient réparties suivant les tantièmes. Une SCI copropriétaire avait posé à ses frais un compteur d'eau. Le syndicat des copropriétaire réclamait à ce copropriétaire une participation:

- au prorata de ses tantièmes pour les parties communes ;

- en fonction des relevés de son compteur pour les parties privatives.

La cour d'appel a rejeté cette possibilité s'agissant d'une interprétation hasardeuse du règlement qui ne prévoyait pas cette possibilité. En outre, cela revenait à faire payer deux fois le copropriétaire. Selon la cour, l'immeuble n’étant pas pourvu d’un compteur divisionnaire pour chaque lot, la consommation ne pouvait donc se calculer qu'aux tantièmes (CA Paris, 23e ch. B, 3.3.2003, JCL Loyers et copropriété, 10.2003, n° 203).

En l'absence de précision  du règlement de copropriété

Même en l'absence de précisions dans le règlement, la répartition se fait le plus souvent dans les mêmes proportions que les charges générales en fonction du nombre de millièmes de  copropriété que représente chaque lot (CA Paris, 23^e ch. A, 9.5.1984, D. 84, IR, p. 385).