Vous avez pu constater que le Cabinet G.T.F. a opéré l'an dernier à un remboursement partiel du fonds de roulement détenu par l'AFUL. C'est un bon début, mais ce point est toujours assez flou. En effet, le montant global du fonds de roulement n'apparaît pas clairement dans les comptes de la copropriété. De plus nous avons une trésorerie largement bénéficiaire en permanence. Il serait appréciable que les syndics soient un peu plus précis sur ce poste qui constitue pour eux un substantiel apport de trésorerie à bon compte.

Afin de (presque) tout savoir sur le fonds de roulement, vous trouverez ci-après quelques extraits issus du site de l'UNARC (Union Nationale des Association de Responsables de Copropriétés) :

http://www.unarc.asso.fr/index.htm

	SOMMAIRE
Abus n° 142 du 18 02 04	Des fonds de roulement qui ne roulent pas pour tous
Abus n° 257 du 27 10 04	Des syndics toujours au-dessus de la loi
Abus n°263 du 27 10 04	Fonds de roulement : quand certains syndics veulent jouer au plus malins
Abus n°295 du 22 12 04	Quitus, compte-séparé et fonds de roulement
Abus n°348 du 02 03 05	" Fonds de roulement " et " avance " ou " réserve  de trésorerie " : manipulation
Abus n°391 du 13 04 05	Fonds de roulement et " réserve ". Le syndic " Autre Gestion ", champion des syndics
Bien Gérer du 14 07 04	Demandez le remboursement immédiat des " fonds de roulement " et des excédents de réserve en utilisant le nouveau décret (27 mai 2004).

 

Source : ARC, ABUS N° 142 /18 02 04/©  Des fonds de roulement qui ne roulent pas pour tous Pour augmenter la trésorerie disponible, un deuxième moyen est, pour les syndics, de garder ou faire voter un fonds de roulement important. Or, alors que le fonds de roulement, depuis le passage au système des charges provisionnelles, devrait être réduit à sa plus simple expression, nos adhérents nous signalent : que de nombreux syndics ont conservé l’intégralité des fonds de roulement ; que certains syndics font actuellement revoter des fonds de roulement sur des prétextes plus ou moins curieux. Voyons les problèmes que posent les fonds de roulement. 1 - L’enjeu du fonds de roulement Si un syndic a 200 immeubles de 30 logements avec des budgets de l’ordre de 50.000 Euros par immeuble et qu’il réussi à imposer un fonds de roulement de trois mois à ses copropriétés, cela fait une trésorerie de :   200 X 50.000 = 2.500.000 Euros   4     ce qui donne, même à 2 % d’intérêt, un gain annuel de … 50.000 Euros, soit 328.000 Francs… Comme on le voit, le fonds de roulement est très rémunérateur pour le syndic. 2 - Le danger du fonds de roulement Lorsque des personnes achètent un logement, elles doivent payer des provisions de charges (un trimestre) plus le fonds de roulement ; si celui-ci est d’un trimestre, cela veut dire qu’elles vont devoir payer environ six mois de charges ! Le fonds de roulement peut donc créer des problèmes importants, non seulement aux copropriétaires en place, mais aussi aux acquéreurs. 3 - La justification du fonds de roulement Si le syndic récupère bien les charges et s’il envoie à temps les appels de provisions, il n’a PAS besoin d’un fonds de roulement (en raison du fait qu’il paye les fournisseurs à trente jours). Celui-ci ne sert que si le syndic tarde à envoyer les appels de charges et laisse augmenter les impayés. Un fonds de roulement trop fort peut donc inciter le syndic au laxisme. Nos conseils Si votre fonds de roulement est trop fort faites voter une restitution partielle ou totale de celui-ci. Si votre syndic vous dit qu’il a besoin de ce fonds de roulement pour faire face aux impayés de charges, vérifiez qu’il fait bien ce qu’il doit faire pour éviter ce problème, à savoir : envoi des charges sans attendre ; récupération rapide des impayés.

Source : ARC Abus n°257 : 27 10 04 /© Des syndics toujours au-dessus de la loi Comme nos adhérents peuvent l’observer en permanence de nombreux syndics ne se préoccupent pas toujours de respecter les lois et règlements qui les concernent directement. Nous voudrions dans la présente page non seulement apporter deux exemples supplémentaires de ces curieux comportements mais citer - pour appuyer notre démonstration - deux des plus éminents spécialistes de la copropriété en France, disons même des principales autorités, à savoir : Monsieur Pierre CAPOULADE, Président de la Commission Relative à la Copropriété et conseiller honoraire à la Cour de Cassation. Monsieur Claude GIVERDON, docteur en droit spécialiste de la copropriété, rédacteur de nombreux ouvrages et collaborateur permanent d’une revue " référence " en matière de Copropriété (Loyers et Copropriété - revue du Juris-classeur). Commençons par Monsieur Claude GIVERDON : 1. La durée du mandat de syndic doit être fixée Voici un problème curieux. Alors que tous les juristes, la Chancellerie et la loi désormais (article 29 du décret d’ordre public modifié du 17 mars 1967), s’accordent pour préciser que les syndics doivent fixer une durée précise à leur mandat, ceux-ci (à peu près tous) continuent sans aucun état d’âme à n’en faire qu’à leur tête comme nous le constatons en dépouillant les nombreuses convocations aux assemblées générales reçues depuis le 1er septembre 2004. Ainsi la plupart continuent-ils à libeller ainsi la durée de leur mandat : " le cabinet X est élu jusqu’à la prochain assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice… etc ". Voilà pourquoi certains syndics élus pour un an se retrouvent avec des mandats élastiques de dix huit mois. Pourtant la " doctrine " comme on dit et la " jurisprudence " sont bien unanimes à ce sujet. Citons, comme annoncé, Monsieur Claude GIVERDON, qui aborde sur ce problème dans la revue Loyers et Copropriété du mois de septembre 2004 : " L’obligation (qui est faite désormais) de fixer la durée du contrat de syndic et sa date de prise d’effet entraîne la condamnation de la clause, trop fréquemment stipulée malgré les mises en garde de la Commission relative à la copropriété (Recommandation n° 15) selon laquelle le syndic est nommé pour une durée " d’un an, ou au plus tard jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice… " et, prévoyant l’hypothèse ou la majorité requise pour la nomination ne serait pas atteinte, l’obligation pour le syndic de convoquer une deuxième assemblée avec prorogation de sa mission jusqu’à la tenue de celle-ci. Une telle clause sur la portée de laquelle un arrêt à ce jour inédit, de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient de se prononcer le 26 mai 2004 (studios Montmartre c/Synd. des copropriétaires 94/96 rue Lepic à Paris), ne fixe pas, à proprement parler, la durée du contrat ni sa date de prise d’effet. La conjonction de ces deux exigences impose une formule dénuée de toute ambiguïté, telle celle-ci : " le syndic est nommé pour une durée de … qui prendra effet le…, pour se terminer le… ". Monsieur Claude GIVERDON sera-t-il écouté ? Il y a peu de chance, puisque lui-même rappelle que - malgré les rappels précédents - les syndics continuaient à introduire des clauses non conformes dans leur contrat. Ceci dit, rien n’empêche de rêver. 2. Les sommes que le syndic peut appeler L’autre exemple concerne le problème de la restitution du " fonds de roulement ". On sait en effet que l’article 35 du décret du 27 mai 2004 a été modifié, en particulier pour tenir compte du fait que - depuis 2002 - les syndics ne pouvaient pas à la fois appeler les charges provisionnelles en début de trimestre et à la fois conserver un fonds de roulement pour faire face aux dépenses du trimestre à venir. Face aux demandes exprimées par nos adhérents concernant le remboursement de ce fonds de roulement certains syndics répliquent : " l’article 35 ? Mais il énumère de façon INDICATIVE et non LIMITATIVE les montants que le syndic peut appeler ; donc, je conserverai ce fonds de roulement et vous direz à l’ARC de ne pas lire les textes de façon restrictive ". Il est donc particulièrement intéressant de lire sous la plume de Monsieur Pierre CAPOULADE le commentaire suivant relatif à l’article 35 nouvelle formule qui fait disparaître toute trace de fonds de roulement ; nous citons : " L’article 35 du décret du 17 mars 1967, dans sa nouvelle rédaction, énumère limitativement les sommes dont " le syndic peut exiger le versement "  (à savoir d’abord) : " l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel ". Cette avance (poursuit Monsieur CAPOULADE) se substitue à ce qui était dénommé auparavant " fonds de roulement " ou " avance permanente de trésorerie ". Elle est donc variable en fonction du budget prévisionnel et ajustable annuellement. Elle correspond à deux mois du budget prévisionnel. Cette disposition limite sur ce point la liberté du règlement de copropriété. Information rapide de la Copropriété - Septembre 2004. On retient que Monsieur CAPOULADE précise deux points essentiels : l’énumération de l’article 35 est bien limitative, comme nous le disons ; le " fonds de roulement " disparaît bien et est remplacé par une avance ou " réserve, mais uniquement si cette réserve, comme le précise le texte, est prévue au règlement et dans la limite de deux mois du budget. Ce n’est pas nous qui le disons. Conséquence : si la réserve n’est pas prévue au règlement ou si le règlement ne prévoit pas de somme et que l’assemblée générale n’a pas elle-même délibérée sur ce point, le FONDS de ROULEMENT qui n’existe plus doit être remboursé. Nous reviendrons d’ailleurs prochainement sur le problème du remboursement de fonds de roulement…. Conclusion Insensibles aux arrêts de Cour d’Appel ; insensibles aux commentaires des plus grands juristes, trop de syndics continuent à appliquer la loi comme ils l’entendent et à leur manière. Est-ce que cela est vraiment normal ? Que serait l’état d’un pays où aucune contravention ne serait jamais établie pour non-respect du code de la route ?

Source : ARC Abus n°263: 27 10 04 /© Fonds de roulement : quand certains syndics veulent jouer au plus malins Une adhérente nous écrit : "J’ai dit à mon syndic qu’il n’avait plus le droit d’appeler un fonds de roulement (article 35 du décret du 17 mars 1967) et qu’il devait donc rembourser le fonds existant à tous les copropriétaires ". Il m’a répondu : " Le fonds étant déjà appelé, je ne suis pas hors la loi et le garderais donc ". Notre adhérente a un syndic qui " joue sur les mots ", mais il a tort. En effet s’il conserve un fonds de roulement, cela veut dire qu’en cas de vente il va devoir rembourser le fonds au vendeur et appeler la quote-part à l’acheteur. Or, il n’a pas le droit d’appeler cette quote-part. Mais s’il n’appelle pas cette quote-part, alors il n’applique pas la même disposition à tous les copropriétaires, puisque certains auront un fonds bloqué et pas d’autres. Donc soit le syndic garde le fonds de roulement et n’appelle pas de fonds aux nouveaux copropriétaires et il est HORS LA LOI, car il doit appliquer la même règle pour tous ; soit il appelle le fonds de roulement aux nouveaux copropriétaires et il est également HORS LA LOI. Il a tort et doit rembourser le fonds à tous les copropriétaires pour rester DANS la loi.

Source : ARC Abus n°295 : 22 12 04 /© Quitus, compte-séparé et fonds de roulement Récemment sur le site UNIVERSIMMO nous avons pu lire un article qui revenait sur trois sujets qui ne nous semblent pas mineurs et sur lesquels nous nous exprimons assez souvent : le quitus, le compte-séparé, le fonds de roulement. Comme beaucoup de personnes qui s’occupent des problèmes de copropriété nous fréquentons ce site bien documenté et souvent équilibré. Nous avons néanmoins considéré que les arguments avancés par la rédaction d’UNIVERSIMMO pour répondre à nos positions n’étaient pas appropriés. C’est pourquoi nous avons demandé à la rédaction d’UNIVERSIMMO de porter à la connaissance de ses visiteurs notre réponse, ce qui a été accepté. Pour ceux qui n’auraient pas eu le temps de lire ces échanges, nous les reproduisons ci-dessous, sachant que ces sujets (surtout le quitus) sont loin d’être épuisés. Nous présentons d’abord le long article d’UNIVERSIMMO puis notre courte réponse : Article d’UNIVERSIMMO La querelle du quitus Le débat a été lancé il y a un peu plus d'un an par la plus activiste des associations de consommateurs : faut-il ou non donner quitus chaque année au syndic après l'approbation des comptes de l'exercice écoulé, et ce quand bien même aucun reproche ne lui serait formulé pour cette période de gestion ! Rappelons que le quitus est distinct de l'approbation des comptes qui conditionne la possibilité d'appeler un solde de charges par rapport aux provisions appelées sur la base du budget, condition préalable également à toute action de recouvrement sur des charges des exercices échus : il constitue un acte purement facultatif, dont le refus a pour seule conséquence d'être vexatoire pour le syndic et de jeter un doute - par exemple aux yeux d'un éventuel acquéreur - sur la qualité de la gestion de la copropriété... En faveur du refus systématique : l'argument selon lequel le quitus décharge la responsabilité du syndic pour toute faute ou manquement commis au cours de la période considérée et empêche de le poursuivre ultérieurement en responsabilité si telle faute ou manquement était découvert ; pourquoi dans ces conditions abandonner cette possibilité d'action alors qu'aucune obligation de donner quitus n'est inscrite dans aucun texte ? Sous cet aspect inattaquable, le débat gagne de plus en plus les assemblées de copropriétaires et marque une fois encore le particularisme du monde de la copropriété par rapport à celui des sociétés commerciales ou des associations : on y tient pourtant des assemblées depuis nettement plus longtemps qu'en copropriété et l'idée même de soulever la question du quitus aux mandataires sociaux y paraîtrait comme une pure incongruité ! Les mandataires, sociaux ou non, engagent en effet leur responsabilité mais aussi leur réputation, et tiennent lorsqu'ils se respectent à voir leurs mandants, une fois que les instances de contrôle ont accompli leurs diligences et donné un avis favorable, acter leur satisfaction quant à leur prestation, sachant que le quitus n'est jamais donné pour autre chose que ceux qui le donnent ont pu en connaître, et en aucun cas pour des faits ou agissements qui leur auraient été dissimulés ! En copropriété, cette protection ne suffit pas à rassurer les partisans du refus, qui voudraient pourvoir rechercher la responsabilité de leur syndic sans limite de durée, d'où le conseil donné ouvertement aux copropriétaires : refusez le quitus même quand vous ne savez pas pourquoi... En réalité, ce conseil ne fait que révéler la grande misère du contrôle et le déficit de compétence de la part de ceux en qui les copropriétaires placent leur confiance pour l'exercer ! Combien de conseillers syndicaux connaissent en effet les diligences qu'il faut accomplir pour pouvoir affirmer à l'assemblée qu'elle peut approuver les comptes et donner quitus, et parmi ces derniers combien ont le temps de les accomplir : vérification des comptes d'attente et de régularisation, analyse des comptes de sinistres et de travaux, surveillance des comptes "dormants", vérification des rapprochements bancaires, "circularisation" des fournisseurs, tiers et organismes sociaux, analyse des dossiers de litiges et de procédures, contrôle des actions de recouvrement des impayés, bref des diligences relevant ni plus ni moins des techniques d'audit bien connues et dont la mise en oeuvre est indispensable pour que l'on puisse parler de "contrôle" sans tromper la confiance de ses mandants ? Ce n'est pas qu'il faille jeter la pierre aux conseillers syndicaux, bénévoles qui donnent déjà beaucoup de temps dans l'intérêt de copropriétaires qui ne le leur rendent pas toujours ! Mais le meilleur conseil à leur donner n'est peut-être pas de refuser systématiquement le quitus au syndic dans l'hypothétique éventualité d'une découverte demain de ce qu'on a pas vu aujourd'hui, mais de s'adjoindre, lorsqu'ils ne peuvent mettre en oeuvre de véritables diligences de contrôle par eux-mêmes, soit par manque de temps, soit par manque de familiarité avec la gestion et la comptabilité, les services de professionnels spécialisés, dont le coût peut être largement compensé sur la durée par la sécurité qu'il apporte dans la gestion du patrimoine et des fonds des copropriétaires !... Au lieu de cela, le refus systématique du quitus n'apporte qu'une illusion de sécurité, crée un climat détestable vis à vis de ceux des professionnels qui se donnent du mal - il y en a plus qu'on le croit - et dévalorise les copropriétés qui le pratiquent en révélant les carences du contrôle et un climat de défiance interne peu propice à les rendre attractives... La "guéguerre" contre les "fonds de roulement" Engagée depuis longtemps par les organisations de consommateurs et relayée par la presse, la contestation des "fonds de roulement" détenus par les syndics, censés leur procurer des trésoreries aussi rémunératrices qu'excédentaires, a été relancée par un changement de terminologie adopté par les rédacteurs du récent décret modificatif du décret du 17 mars 1967 (1) : abandonnant l'appellation d' "avance de trésorerie permanente", vraie dénomination juridique de ce qu'on a pris l'habitude de dénommer "fonds de roulement", la nouvelle rédaction du décret de 1967 mentionne désormais la "réserve prévue au règlement de copropriété" ; il n'en a pas fallu plus pour que les adversaires du fonds de roulement, alors qu'il s'agit de toute évidence de la même chose, décrètent que désormais les fonds de roulement étaient interdits et devaient être remboursés ! Curieux harcèlement alors que la question de l'avance de trésorerie à concéder au syndic peut dans chaque copropriété se trancher de façon on ne peut plus objective : l'alimentation de la trésorerie du syndic étant assurée à intervalles réguliers, presque toujours trimestriels, il suffit de s'informer du solde résiduel constaté au moment où son niveau est le plus bas de l'année (même lorsque le syndic n'a pas ouvert un compte distinct pour le syndicat, il doit connaître à tout moment le solde disponible de chacune de ses copropriétés - par exemple pour les copropriétés à chauffage collectif c'est en général fin mars début avril) : sachant qu'il est autant de l'intérêt de la copropriété que de celui du syndic que les salaires, charges sociales et factures de tous types soient régulièrement réglées "rubis sur l'ongle", le fonds de roulement est excessif si la trésorerie à cette date dépasse la trésorerie résiduelle de sécurité nécessaire pour les petits imprévus, et pas dans le cas contraire ! Il est vrai que les syndics, intéressés pourtant au premier chef dans le fait de disposer de fonds suffisants pour faire face, sans accrocs préjudiciables autant à leur réputation qu'aux intérêts de leurs mandants, aux dépenses courantes de leurs copropriétés, font rarement preuve d'une pédagogie limpide à ce sujet, allez savoir pourquoi... Il est vrai aussi que le contexte de gestion sur compte bancaire non individualisé des fonds des copropriétés, auquel s'accroche encore une majorité de syndics, crée une opacité qui ne favorise pas la confiance mutuelle ! Le compte bancaire au nom du syndicat : l'assaut contre la résistance des syndics... Ouverte pourtant il y a plus de vingt ans, la lutte des défenseurs des copropriétaires pour l'ouverture de comptes bancaires séparés au nom de chaque syndicat de copropriétaires n'a jamais abouti, malgré deux modifications législatives, à la rendre obligatoire : du coup, les syndics ne l'acceptent que contraints et forcés, et tentent d'en dissuader les demandeurs en pratiquant vis à vis de ceux qui y tiennent un différentiel d'honoraires censé compenser un coût administratif plus élevé pour la tenue de chéquiers par copropriété, argument largement fallacieux depuis que les logiciels informatiques permettent de pratiquer à large échelle les règlements par virement et même l'impression des chèques avec des comptes bancaires non pré-imprimés ! La vraie raison est ailleurs, ce que la profession n'ose pas encore avouer, sauf peut-être lorsque tel grand groupe coté en bourse doit justifier une baisse de sa rentabilité auprès des analystes financiers : le dépôt des fonds des copropriétés sur un compte unique ou sur des sous-comptes par immeubles ouverts au nom des syndics permet à ces derniers de placer ces fonds à leur profit, et se procurer ainsi un complément de recettes toujours nécessaire à bon nombre d'entre eux, même s'il a fondu avec la baisse spectaculaire des taux d'intérêts... Curieuse pudeur, alors que l'argument avancé lorsqu'ils acceptent enfin d'en parler ne manque pas de vérité, ce qui a probablement justifié au demeurant les actes manqués à répétition du législateur à sur cette question : réalisés par les syndics, les produits financiers profitent aux copropriétaires en permettant aux syndics, sous l'effet de la concurrence effrénée qu'ils se livrent, de concéder des baisses de prix supérieurs à ce qu'ils pourraient pratiquer s'ils n'en bénéficiaient pas, alors que dans le cas contraire l'abandon de cet avantage ne se ferait qu'au profit des seules banques, les trésoreries courantes des copropriétés prises isolément n'étant jamais suffisantes pour permettre des placements réguliers et réellement rémunérateurs (bien entendu hors fonds de roulement excédentaires ayant vocation à être remboursés, ou fonds et provisions destinés à un emploi différé). Il reste que le conseil d'exiger un compte séparé au nom de leur syndicat, donné aux copropriétaires par les organisations de consommateurs depuis deux décennies avec l'idée illusoire que leur copropriété pourra profiter pour elle-même du produit de placement de ses fonds, comporte une autre justification, autrement plus pertinente : en cas de faillite du syndic - il y en a quand même une ou deux chaque année et l'expérience des dernières années a montré que la taille n'était pas forcément synonyme de sécurité... - les fonds du syndicat restent sur compte séparé à l'abri de la liquidation, alors qu'ils en font partie dans tous les autres cas (compte unique ou sous-compte individualisé au nom du syndic) et ne peuvent en général être récupérés qu'après plusieurs années de la mise en jeu de la garantie financière (2)... La réponse de l’ARC à UNIVERSIMMO – à l’attention de Monsieur PAPADOPOULOS Monsieur le Directeur, Sans nous citer nommément et en nous désignant simplement du doux nom de " la plus activistes des associations de consommateurs " (ce qui inexact, car l’expression : " la plus active des associations de copropriétaires " aurait été bien suffisant) vous passez au tamis sur votre site trois des problèmes que nous avons soulevés ces derniers mois. Nous souhaiterions pouvoir réagir et apporter nos commentaires en vous priant de les porter à l’attention de vos visiteurs. 1- Quitus : nous trouvons curieux que l’on puisse encore s’étonner que nous appelions les copropriétaires à ne pas donner quitus à des professionnels rémunérés et par ailleurs couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire. Rappelons que ne pas donner le quitus est non un acte de défiance mais de simple prudence. C’est un peu comme si vous appeliez les maîtres d’ouvrage à donner QUITUS à tous les architectes ou entrepreneurs empêchant ainsi ces maîtres d’ouvrage de bénéficier des garanties légales et faisant l’impasse sur les nombreux vices cachés (volontaires ET involontaires) qui peuvent se révéler. Par ailleurs, vous comparez le quitus donné au syndic au quitus donné aux dirigeants d’associations ou de sociétés ce qui est particulièrement fallacieux pour les raisons suivantes. En effet : Tout d’abord le dirigeant d’association est : non professionnel ; un bénévole. Par ailleurs le dirigeant d’association, au pire, met en péril la cotisation des associés (mettons 50 Euros l’an) à comparer aux charges de copropriété (2.000 à 3.000 Euros par lot), soit entre 50 et 100 fois plus… Enfin, précisons que les erreurs de gestion des syndics portent sur des millions d’Euros ; comme vous le savez les erreurs de gestion des responsables d’associations atteignent au pire le millionième de ces sommes. En ce qui concerne les dirigeants de sociétés, pouvez-vous vous rappeler que celles-ci sont contrôlées par des " commissaires aux comptes " qui, eux, engagent leur responsabilité. Il nous paraît d’autant plus dommage de critiquer notre position de simple bon sens que le refus de quitus est le seul moyen, à terme, d’obtenir une amélioration de la qualité et de la rigueur de gestion des syndics. 2- Compte séparé : lorsque nous demandons un compte séparé par copropriété c’est uniquement parce que : C’est tout bêtement normal (imagineriez-vous qu’il y ait un seul compte pour tous les membres d’une même famille, du petit-fils au grand-père ?). C’est le moyen de loin le plus simple pour contrôler la gestion de son syndic et suivre les sorties et rentrées d’argent (dépenses/recettes) de sa copropriété. D’ailleurs nous avons proposé aux syndics de trouver une formule (type convention de rémunération des comptes) par laquelle ils pourraient toucher - avec l’accord des copropriétés - les produis générés par le solde de trésorerie des comptes ouverts pour leurs copropriétés et ils ont refusé, ne serait-ce que d’en discuter. Ce qui prouve bien que le problème des " intérêts " n’est pas le seul. Fonds de roulement : voilà en effet une drôle d’association " activiste " qui demande simplement au syndic de ne pas d’un côté appeler des provisions en début de trimestre et de l’autre garder les fonds qui - avant le système de provisionnels - lui permettaient de faire face aux dépenses à venir… Comme on le constate ces trois problèmes n’en sont que lorsqu’on se place du côté " syndic " et non du côté " copropriétaires ". Est-ce là le positionnement de votre site ? Par ailleurs, je vous rappelle qu’il y a beaucoup de sujets aussi importants pour notre association et qui méritent votre attention. Au hasard : les honoraires annexe des syndics le fonds travaux obligatoire la double tutelle de la copropriété et ses effets négatifs l’incompétence des administrateurs judiciaires le fait que le Tribunal d’Instance devienne le tribunal de la copropriété le carnet d’entretien un système comptable simplifié pour les petites copropriétés la garantie financière des syndics, etc, etc. Nous vous remercions de porter ces précisions à l’attention de vos visiteurs et vous prions de recevoir, Monsieur le Directeur, l’assurance de nos salutations distinguées. Fernand CHAMPAVIER Le Président. Nous reviendrons bientôt sur les problèmes du " compte séparé " pour montrer que c’est un excellent moyen de maîtrise des charges.

Source : ARC Abus n°348: 02 03 05 /© " Fonds de roulement " et " avance " ou " réserve  de trésorerie " : manipulation Les syndics professionnels continuent à nous étonner par leur talent de " manipulateur " ou, si vous préférez " prestidigitateur " (ces deux mots ont à peu près la même étymologie, le premier renvoyant à une personne habile de sa main (" mani "), le deuxième de ses doigts (" digi "…)). Le cabinet BERTRAND GURTNER - 43/45, rue Boussingault à Paris 6 nous en a administré une nouvelle preuve. Voici l’histoire. Sous pression d’adhérent de l’ARC, ce cabinet se décide à rembourser le fonds de roulement qui équivalait à 3/12 du budget. Mais comme ce syndic, comme ses confrères, a du mal à rembourser ce fonds, il décrète que le " fonds " sera remplacé pour une " avance limitée à 2/12 du budget " et ne rembourse donc aux copropriétaires que 1/12, soit seulement 1/3 de ce qui était dû aux copropriétaires. Vous suivez ? Mal lui en prend, car nos adhérents l’informe que cette " avance " n’est pas prévue par le règlement de copropriété et qu’il faut donc faire voter une modification du règlement de copropriété pour que cette " réserve de trésorerie " puisse être appelée auprès des copropriétaires. Le cabinet BERTRAND GURTNER finit par céder et par accepter le fait qu’il n’a pas respecté la loi. Il met donc au vote de l’assemblée la création de cette avance et se faisant : produit le chef-d'oeuvre d’hypocrisie que nous allons découvrir ; commet une nouvelle illégalité. Voici le texte de la résolution soumise à l’assemblée générale (texte fidèle à la virgule et faute d’orthographe près) et nos commentaires : 11ème résolution : suppression du fonds de roulement dont la terminologie disparaÎt et création d’une avance constituant réserve (article 24). En application du nouvel article 35 du décret du 17/03/1967 (modifié par le décret du 27/05/2004 de la loi SRU) la terminologie " FOND DE ROULEMENT " disparaît (N.B : le " FOND " sans " S " est du syndic ; les amateurs apprécieront). Désormais, il s’agit (SIC) " AVANCE CONSTITUANT RESERVE ". Cette dernière peut correspondre à 1/6 du budget voté (ou deux mois de provisions pour la période considérée) si elle est prévue par le règlement de copropriété. Votre règlement de copropriété est silencieux sur ce point. Néanmoins, il n’est pas concevable de gérer une copropriété de 180 logements sans avoir une avance de trésorerie suffisante permettant la gestion courante ou de faire face à des situations d’urgence. Par ailleurs, il est rappelé que le recouvrement des appels de fonds n’est pas instantané. Ainsi, entre la date de l’appel de fonds et le règlement complet de ce dernier, par les copropriétaires, un délai de 1 mois à 2 mois s’est écoulé, malgré les relances ". En conséquence nous proposons le texte suivant : " Réunis en assemblée générale, après avoir pris connaissance du nouvel article 35 du décret du 17/03/1967, et après en avoir délibéré, les copropriétaires : PRENNENT ACTE de la disparition de la terminologie FOND DE ROULEMENT donnant lieu à un remboursement de ce dernier par le syndic, soit 56 715 € TTC. DECIDENT de fixer l’AVANCE CONSTITUANT RESERVE à 35 800 € TTC (ou tout autre montant qui serait discuté en assemblée générale). Le tout à l’article 24 ". Nos commentaires : On admirera tout d’abord le style ; gêné aux entournures le cabinet GURTNER ne dit pas : " Le principe du fonds de roulement disparaît " mais : " La terminologie " fonds de roulement " dispraît " (N.B : il paraît que " le style, c’est l’homme… "). On suivra ensuite le glissement : " Désormais il s’agit " avance constituant réserve " (SIC). C’est tout à fait inexact : le décret dit simplement que si, (et seulement) SI le règlement prévoit une avance, celle-ci sera limitée à un maximum de 2/12 du budget. D’ailleurs le texte même de l’argumentaire du syndic - contradictoire - doit le reconnaître. Puis vient le genre d’arguments que plus aucun copropriétaire ne peut supporter : il faut une avance pour faire face aux imprévus ; les propriétaires payent à un mois, voire deux ; ce qui justifie une réserve. Le syndic oublie de dire que les fournisseurs sont payés - au moins - à trente jours fin de mois et qu’une copropriété dispose déjà la plupart du temps d’une confortable avance de trésorerie constituée de différentes façons (fonction de chaque copropriété). La vérité c’est que les syndics ne veulent pas rembourser les fonds de roulement parce que le manque à gagner pour eux (en revenu des sommes placées) serait considérable. Mais ça, c’est sans doute trop difficile à admettre. D’où jeu de mot et mani-pulation du décret. Enfin, le syndic alors qu’il vient d’admettre qu’il n’y avait pas d’avance de trésorerie prévue par le règlement et qu’il fallait donc en constituer une, s’autorise à faire voter cette modification du règlement… à la majorité simple. C’est vrai que les " choses " étant désormais si compliquées en copropriété les syndics professionnels ne peuvent pas tout savoir et qu’ils sont bien pardonnables d’accumuler ainsi les erreurs.

Source : ARC Abus n°391 : 13 04 05 /© Fonds de roulement et " réserve ". Le syndic " Autre Gestion ", champion des syndics I. Le fonds de roulement et la loi SRU. Les syndics ont, dans l’ensemble, beaucoup de mal à admettre la " fin du fonds de roulement ". Grâce au passage généralisé au système de " charges provisionnelles ", les syndics ont en effet pu bénéficier d’un trimestre de charges supplémentaires leur permettant d’accroître d’autant leurs placements et donc les intérêts perçus. Calculons : un trimestre de charge = 400 €uros en moyenne par lot principal ; imaginons un syndic qui gère 5.000 lots ; cela fait donc une trésorerie supplémentaire de 400 € x 5.000 = 2.000.000, oui DEUX millions d’€uros ; placés à " quatre pour cent ", cela donne un revenu supplémentaire pour le syndic de : 80.000 €uros ou encore 525.000 Francs On comprend que les syndics s‘accrochent à ce rocher. Dès 2002 nous avons incité nos adhérents à demander la restitution des fonds de roulement faisant doublon avec les nouvelles provisions. Beaucoup de syndics résistèrent et ne s’exécutèrent que sur la pression de nos adhérents les plus décidés (heureusement, il y en a). Ailleurs, malheureusement, les syndics gardèrent l’argent. Vint alors le décret du 27 mai 2004 qui : supprima les fonds de roulement ; limita à 2/12é du budget les avances de trésorerie des syndicats, et ceci UNIQUEMENT à condition que ces avances soient bien prévues dans le règlement de copropriété La situation était donc claire : les fonds de roulement devaient être restitués ; une " avance " limitée à deux douzièmes du budget pouvait être conservée ou votée à condition : que son principe soit déjà prévu par le règlement de copropriété ; à défaut, qu’elle soit instituée à la double majorité (majorité requise pour inclure une disposition nouvelle dans le règlement de copropriété).   II. Transformation illicite des fonds de roulement en " avance de trésorerie ". Nos chers syndics, comme souvent, décidèrent, pour une partie d’entre eux, de ne pas respecter la loi et, pour garder leur trésor firent preuve d’inventivité ; beaucoup d’entre eux commencèrent ainsi à transformer les " fonds de roulement " en " avances de trésorerie ". Ils avaient cependant oublié le petit détail selon lequel l’avance de trésorerie visée par le décret devait obligatoirement être " prévue au règlement ". Si elle n’existe pas, comme on vient de le dire, sa création s’apparente (il faut bien insister sur ce point) à une modification du " règlement " et doit donc être votée non à la majorité simple, mais à la double majorité de l’article 26 (2/3 des millièmes de toute la copropriété et la moitié des copropriétaires en nombre). III. " Autre gestion " : champion toute catégorie. " Autre gestion " est le nom d’un syndic parisien qui a au moins deux particularités : de pratiquer, malgré son nom, comme les autres syndics ; d’aller, parfois, encore plus loin qu’eux… Qu’on en juge. Voici le texte " exact " d’un projet de résolution mis au vote dans une copropriété parisienne par ce syndic. " remplacement du " fonds de roulement " par une réserve permanente (Art. 24) ajustable pour représenter en permanence deux douzièmes (2/12è) du budget prévisionnel annuel. L’assemblée générale est informée du montant du fonds de roulement actuel (appelé avance de trésorerie permanente) conformément à l’écriture comptable apparaissant sur le BILAN DU SYNDICAT joint à la convocation de la présente assemblée générale soit EUROS 14.238,72. Vote 11* - Réserve permanente. Il s’agit de l’ancien poste dit " fonds de roulement " ou " avance permanente de trésorerie ". Conformément au décret du 27-05-2004 modifiant les textes de la loi du 10-07-1965, l’assemblée décide de maintenir cette réserve à Euros : 14.238,72. Votent CONTRE : Néant ou Mmes et :ou M……………………. Abstentions : Néant ou Mme et : ou M ……………………. Votent POUR : Néant ou Les autres copropriétaires………. En vertu de quoi, cette résolution est adoptée ; repoussée ". Vous avez l’impression que cette résolution est un drôle de charabia seulement destiné à embrouiller la tête des pauvres copropriétaires ? Hé bien vous avez tout à fait raison. En effet, le syndic " Autre Gestion ", après avoir rappelé que le " fonds de roulement " était, dans cette copropriété de 14.238,72 €uros : parle du " remplacement du fonds du roulement par une réserve permanente " (remplacement qui serait voté à la majorité de l’article 24) ; parle ensuite de " maintenir " cette réserve, conformément au décret du 27 mai 2004 à hauteur de 14.238,72 €uros ; rappelle que cette réserve doit être égale - au maximum - à 2/12ème du budget. Ceci appelle les remarques suivantes : Le budget 2006 proposé dans cette copropriété est de … 32.990 €uros, ce qui fait que - même si elle était prévue au règlement de copropriété - la réserve ne pourrait être que de 2/12ème de cette somme, soit 5.498 €uros et non 14.238,72 €uros ! L’assemblée générale ne peut être appelée à abonder une " réserve " à la majorité de l’article 24 que si cette réserve est prévue au règlement, ce qui n’est pas le cas. Enfin, on admire la prouesse du syndic qui " remplace " et " maintient " dans le même temps, preuve que le syndic Autre Gestion ne recule devant rien pour arriver à ses fins qui est de garder la super-trésorerie des copropriétés pour lui tout seul. Si, avec Autre Gestion, nous avons une vraie caricature de syndic et de résolution, ce qui se passe en général aujourd’hui est de la même veine : substitution illégale de la " réserve " au " fonds de roulement " à la majorité de l’article 24 ; maintien abusif de ces sommes dans la trésorerie des copropriétés dont - à 99 % - les syndics disposent seuls grâce à la dispense d’ouverture de compte séparé. Vous savez comment faire, maintenant, pour modifier la donne.

Source : ARC, Bien Gérer /14 07 04 /© Demandez le remboursement immédiat des " fonds de roulement " et des excédents de réserve en utilisant le nouveau décret (27 mai 2004)

Les modifications apportées par le décret du 27 mai 2004 au décret du 17 mars 1967 sont - pour l’essentiel - applicable au 1er septembre, SAUF sur quelques points applicables immédiatement. Parmi ces points, deux méritent notre attention elle aussi immédiate : la suppression du fonds de roulement ; la limitation (à une somme égale à deux mois du budget en cours) du montant de la " réserve " financière de la copropriété, lorsque celle-ci est prévue au règlement. 1. Explication Le nouvel article 35 du décret de 1967 énumère de façon limitative les sommes que les syndics peuvent appeler auprès des copropriétaires. Or ce nouvel article : fait disparaître toute référence au fonds de roulement, ce qui veut dire que le syndic n’a plus le droit d’appeler ou de conserver une telle somme (ceci est normal puisque, comme nous le disons depuis deux ans, ces " fonds de roulement " ont été remplacés par le versement de provisions en début de trimestre qui font DOUBLE emploi) ; limite à une somme correspondante à deux mois du budget de charges la " réserve " prévue au règlement (naturellement si le règlement ne prévoit aucune réserve, le syndic ne peut appeler NI conserver aucune somme). Ces dispositions étant d’application immédiate (article 48 du décret du 27 mai 2004) les syndics devront procéder sans délai aux remboursements correspondants. 2. Comment faire ? Le mieux, pour éviter que votre syndic ne joue la montre, c’est de lui demander par écrit ce remboursement en visant : Le nouvel article 35 du décret du 17 mars 1967. L’article 48 du décret du 27 mai 2004 qui indique que ces mesures sont d’application immédiate. (voir plus bas, lettre type). Et si le syndic résiste ? Votre syndic va être très " embêté " (le mot est faible) par cette mesure qui va entraîner un manque à gagner de produits financiers pour son cabinet. Il va donc : soit faire le mort ; soit trouver des prétextes pour ne pas rembourser les sommes dues, le principal argument pouvant être que votre copropriété ne dispose pas de la trésorerie nécessaire, ce qui peut être vrai ou non. C’est pourquoi il faudra, dans la lettre que vous lui adressez, déjouer ces possibles réactions et : lui annoncer que, en cas de retard de remboursement non justifié, l’assemblée générale réclamera le versement d’intérêts financiers (à 2 ou 3 %) ; lui demander de vous fournir une balance des comptes faisant apparaître le solde de trésorerie. 3. Lettre-type Vous pouvez-lui adresser une lettre ainsi rédigée : " Monsieur, Comme vous le savez, depuis le 4 juin 2004, date de publication du décret du 27 mai 2004, l’article 35 du décret du 17 mars a modifié les dispositions concernant les fonds de roulement et réserves prévues au règlement de copropriété. Dès lors il convient sans attendre de rembourser les montants concernés, à savoir : le fonds de roulement ; le montant de notre " réserve " qui dépasse la valeur de deux mois du budget des charges (N.B : ne mettre le deuxième point b que si vous êtes concernés, naturellement). Nous vous remercions en conséquence de bien vouloir faire le nécessaire sans délai. Au cas où vous estimeriez être dans l’impossibilité de procéder à ce remboursement, nous vous remercions de bien vouloir nous adresser une balance générale des comptes arrêtée à ce jour et faisant clairement apparaître le solde de trésorerie la liste des fournisseurs à payer et le montant des factures. Comptant sur votre diligence, nous vous prions……………………….. Source : ARC, Bien Gérer /14 07 04 /© http://www.unarc.asso.fr/index.htm A.R.C. = Association des Responsables de Copropriété

Version imprimable de la page