LE PERSONNEL DE LA COPROPRIÉTÉ
En juin 2000, l'ARC - après enquête de représentativité menée par le Ministère du travail - a été admis, en tant que représentant des syndicats de copropriétaires, comme membre de la commission paritaire nationale qui négocie la Convention Collective Nationale des gardiens et employés d'immeubles.
Là encore, l'ARC n'est pas seulement commentateur des textes en vigueur mais ACTEUR...
Si vous représentez un syndicat de copropriétaire et êtes confrontés à des problèmes concernant le personnel, vous trouverez donc à l'ARC un interlocuteur particulièrement compétent et bien placé pour répondre à vos questions.
1. Quelle est la différence entre salariés de catégorie A et B ?
En matière de personnel d'immeuble, il faut comprendre qu'on a affaire à deux catégories de salariés très différentes :
- les gardiens dont le salaire est fonction du nombre d'unités de valeur (catégorie B) et qui sont obligatoirement logés,
- les employés d'immeuble (femme ou homme de ménage, jardinier, personnel de sécurité, etc.) dont le salaire est fonction du nombre d'heures (catégorie A).
Il est important de bien faire cette distinction dès le départ pour comprendre la logique qui préside à la «gestion» de chacune de ces catégories de salariés.
2. Qu'est-ce que la convention collective des gardiens et employés d'immeuble?
En 1979 a été signée la Convention Collective nationale qui régit le personnel d'immeuble.
Depuis, régulièrement, des avenants à cette convention viennent la compléter (à la fin 2004 plus de cinquante avenants ont déjà été ajoutés).
Tous ceux qui sont intéressés par un meilleur suivi de la gestion du personnel, doivent se procurer le texte de cette convention (brochure n°3144 du Journal Officiel).
3. Comment sont établis les salaires de base des gardiens?
A. Les concierges ou gardiens
al Les salaires de ces concierges sont calculés en fonction d'un certain nombre d'unités de valeur, dont le nombre est fonction:
- des tâches accomplies,
- des heures de permanence.
b/ La Convention Collective définit très précisément le nombre d'unités de valeur attribuées à chaque tâche. Exemple : débouchage des gaines de vide-ordures = 5 unités par local principal.
Ainsi, une fois définies les tâches, il suffit simplement d'appliquer la convention pour savoir le nombre d'unités de valeur obtenues pour tel ou tel gardien (un plein temps est égal à 10.000 unités).
c/ La Convention Collective définit très précisément les coefficients hiérarchiques, qui sont fonction de la qualification et des responsabilités :
|
gardien-concierge de niveau 2
gardien principal de niveau 3
gardien principal de niveau 4
gardien-chef de niveau 5 |
coefficient hiérarchique = 255
coefficient hiérarchique = 275
coefficient hiérarchique = 340
coefficient hiérarchique = 395 |
d/ Pour obtenir le salaire de base, on multiplie le coefficient hiérarchique :
- par le prix du point,
- par le nombre d'unités de valeur,
le tout divisé par 10.000 (= un plein temps).
Exemple : - coefficient 255 (simple gardien)
- prix dupoint: 3,61€
- 10 500 unités
255 X 3,61 X 10 500 = 966,57 €/mois
10 000
B. Les employés de catégorie A
a/ Les salaires de ces employés sont calculés en fonction :
- du nombre d'heures,
- du coefficient hiérarchique,
- du prix du point défini chaque année.
b/ Le nombre d'heures est fixé par le contrat: il est donc fixé librement.
c/ Les coefficients hiérarchiques sont fixés par la Convention collective et sont fonction de la qualification du travail :
- Employé d'immeuble simple: coefficient 235 (exemple femme de ménage),
- Employé d'immeuble spécialisé: coefficient 255 (homme de peine, faisant des travaux durs),
- Employé d'immeuble qualifié (exemple: surveillant de chaufferie) : coefficient 275,
- Agent de maîtrise, coefficient 395,
- Agent principal de gérance, coefficient 410.
d/ Pour obtenir le salaire de base on multiplie le coefficient hiérarchique:
- par le prix du point
- par le nombre d'heures,
le tout divisé par 169 heures (temps complet).
Exemple : - coefficient 235 (femme de ménage)
- prix du point: 3,61
- 80 heures de travail
235 X 3,61 X 80 = 401,58 €/mois
169
4. Comment est organisé le travail d'un gardien à service permanent?
Il est important de comprendre qu'un gardien logé à service permanent doit :
- assurer son travail dans le cadre d'une certaine amplitude de travail établie ainsi: 13 heures, entrecoupées d'une période de repos de quatre heures ou 12 heures (d'amplitude) et 3 heures de repos, ou 10 heures et 1heure de repos,
À noter: si l'employeur souhaite que le repos journalier ne soit que de 3 heures pour une amplitude de 13 heures, le salarié bénéficiera d'une demi-journée de repos supplémentaire (samedi matin ou lundi matin).
- accomplir les tâches qu'il a à faire en dehors de sa loge,
- être dans sa loge le reste du temps (dans le cadre des 13 heures – à quoi peut s'ajouter, éventuellement, une astreinte de nuit).
Insistons sur ce problème de permanence. En effet, les gardiens doivent non seulement accomplir des tâches pendant la journée, mais doivent assurer une permanence de jour dans leur loge, plus ou moins longue et ce, en fonction des tâches à assumer dans la copropriété. Cette permanence est bien sûr payée.
Or, moins un gardien aura de tâches à accomplir en dehors de sa loge, plus il devra assurer de temps de permanence. Cette permanence est de mieux en mieux rémunérée au fil des ans - ce qui est normal - et coûte de plus en plus cher aux copropriétés.
En 1986, les heures de permanence étaient payées environ trois fois moins cher que le temps consacré à des tâches précises. Depuis 1989, suite aux évolutions de la Convention Collective, ces mêmes heures sont payées deux fois moins cher. C'est comme si le coût de ces heures avait augmenté en trois ans de 50 %. Cela est peut-être juste du point de vue salarial, mais l'évolution brutale de ce poste explique une hausse importante des charges de gardiennage ces dernières années.
On peut donc avoir des gardiens qui accomplissent peu de tâches et coûtent néanmoins fort cher à cause du temps de permanence de jour qu'ils assurent. Dans certains cas, c'est un véritable luxe (cas surtout des petites copropriétés).
5. Qu'est le salaire en nature?
Les concierges peuvent être logés, éclairés, chauffés, fournis en gaz par la copropriété. Pour cela, ils doivent payer une somme établie forfaitairement, comme on va le voir, mais très en dessous de ce que cela coûte réellement. Nous demandons au lecteur un tout petit effort, car ce point est souvent mal compris.
Si, par exemple, le concierge occupe un logement de catégorie II (voir ci-dessous) de 40 m2, le « loyer » de ce logement est évalué par la Convention Collective (ce prix change tous les ans) à 40 X le prix au m2 = x, somme qui lui sera décomptée de son salaire. L'avantage pour le concierge n'est pas, comme on le croit, qu'il a son logement gratuitement, mais qu'il paie un forfait très faible. De même, pour le chauffage :
il sera chauffé moyennant un forfait de 120 kWh par mois, quel que soit le mode de chauffage. Il est évident que ce forfait est très faible. Là aussi il faut comprendre que le concierge n'est pas chauffé gratuitement mais moyennant un forfait (décompté du salaire) lui aussi très faible. .Le forfait logement est établi ainsi :
a/ D'abord on établit la catégorie du logement. Il y en a trois :
- la catégorie I comprend les logements dont la ou les pièces bénéficie(nt) d'au moins une ouverture (fenêtre ou porte-fenêtre) donnant directement sur l'extérieur et comportant les trois éléments suivants :
chauffage, WC intérieur et salle d'eau intérieure,
- la catégorie II : les logements dont la ou les pièce(s) bénéficie(nt) d'au moins une ouverture (fenêtre ou porte-fenêtre) donnant directement sur l'extérieur et comptant deux éléments de confort suivants:
chauffage, WC intérieur ou salle d'eau intérieure),
- la catégorie III comprend tous les logements qui n'entrent pas dans l'une des deux catégories précédentes.
bl Ensuite, on multiplie, en fonction de la catégorie, le nombre de mètres carrés du logement par un prix au mètre carré révisé tous les ans.
Pour les autres avantages, les forfaits sont évalués ainsi (ils le sont en kWh, quel que soit l'avantage, et par mois pendant toute l'année) :
- électricité: 55 kWh,
- gaz: 92 kWh,
- chauffage: 120kWh,
- eau chaude: 98 kWh.
(Le prix du kWh est défini par la Convention).
En d'autres termes, si votre concierge est chauffé par un radiateur électrique (ou plusieurs) et utilise annuellement 6 000 kWh, il ne paiera que 120kWh par mois, le reste étant payé par la copropriété.
Des erreurs multiples ayant été relevées dans le calcul et l'imputation du salaire en nature, les copropriétaires devront surveiller attentivement ce point.
6. Comment est calculée la prime d'ancienneté?
Au salaire s'ajoute une prime d'ancienneté calculée sur le salaire conventionnel de base. À noter que beaucoup de syndics se trompent et appliquent l'ancienneté sur la totalité du salaire.
Cette prime est de :
7. Que sont les salaires complémentaires?
La convention fixe un salaire de base et peut prévoir un salaire complémentaire conventionnel. Par ailleurs, elle n'interdit nullement aux copropriétés de rémunérer les employés sur des bases plus fortes, ce qu'on appellera alors le salaire complémentaire contractuel (et non plus conventionnel, c'est à dire prévu par la convention collective).
Mais attention: seule l'Assemblée générale a le pouvoir de décider d'aller au-delà de la Convention. Un syndic qui le ferait sans autorisation pourrait être désavoué par l'Assemblée générale (même chose si la décision émane du Conseil syndical).
8. Qui est responsable du personnel?
L'article 31 du décret est clair:
- l'Assemblée générale décide des postes,
- le syndic gère le personnel (embauche, suivi et contrôle du travail, licenciement).
Ni les membres du Conseil syndical, ni les copropriétaires n'ont d'autorité sur le personnel, qui relève donc de la seule autorité du syndic.
9. Suppression de poste de gardien
La suppression du poste de gardien, lorsque ce poste est prévu dans le règlement de copropriété, doit être votée à l'unanimité de tous les copropriétaires. Toutefois, s'il peut être mis en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents aux services apportés par le gardien, la double majorité est suffisante. Lorsque le poste de gardien n'est pas prévu dans le règlement de copropriété, un vote à la double majorité est suffisant.
10. Départ à la retraite
Le problème se pose souvent de savoir comment agir avec un(e) gardien(ne) âgé(e).
Il faut savoir que la copropriété peut l'obliger à prendre sa retraite, s'il a 65 ans mais ceci à condition qu'il ou elle bénéficie de tous ses droits.
11. Maladie
En cas de maladie, le salaire est payé à 90 % pendant un certain temps, en fonction de l'ancienneté du salarié (voir la Convention collective à ce sujet). Là encore on est surpris de constater que ces dispositions ne sont pas toujours appliquées, ceci au détriment de la copropriété.
À noter que si la copropriété a décidé de souscrire à la CRI Prévoyance, elle peut continuer à payer 100 % de son salaire à l'employé et sera remboursée de la différence.
12. Le problème aigu des remplacements
Deux points préalables sont à souligner :
- d'une part, les remplacements sont payés sur la base d'une fois et demi le salaire normal qui résulterait de l'application de la Convention collective (cette majoration intègre la prime de précarité, le prorata 13ème mois, le prorata congés payés),
- d'autre part, un gardien a le droit - dans certains cas - (on reviendra sur ce point) de se remplacer lui-même pendant son mois de congé et bénéficie alors des dispositions évoquées dans le paragraphe précédent (un mois et demi de salaire).
Dans ce cas, ce salarié sera payé sur l'année 11 mois + 1 mois de congé + un 13emois plus un mois et demi, soit en tout quatorze mois et demi.
Cette question est importante, car de sa résolution pratique peuvent dépendre des économies ou du gaspillage.
En effet, durant le mois de congés (juillet ou août), il n'est pas nécessaire, en général, de prévoir exactement les mêmes tâches que durant le reste de l'année.
Si vous avez un gardien qui part en vacances, le remplacement peut souvent être effectué par un simple employé d'immeuble.
Si vous avez un employé d'immeuble, ses tâches peuvent être réduites (exemple: moins de passage en ce qui concerne le ménage : pas de nettoyage des vitres, etc.).
En principe, dans la mesure où la modification ne concerne que le mois de vacances, le syndic peut opérer ces mesures sans forcément avoir l'accord préalable de l'Assemblée générale. Mais bien sûr, l'Assemblée générale peut être saisie du problème et autoriser le syndic explicitement à le faire (l'autoriser ou l'obliger).
Il faut noter que très peu de syndics procèdent ainsi. On s'aperçoit exactement du contraire. Les remplaçants ne font pas le travail du titulaire et pourtant sont payés sur la même base multipliée par 1,5. Exemple :
une gardienne est remplacée pendant le mois d'août mais ferme sa loge-appartement, ce qu'elle a le droit de faire. Sa remplaçante ne peut pas exercer une fonction de « gardienne» mais uniquement des tâches de ménage. Ell~sera cependant payée par le syndic sur la même base que la gardienne multipliée par 1,5... Cet exemple est très fréquent.
13. Les auto-remplacements sont-ils un droit?
Le problème est le suivant: beaucoup de titulaires décidant de ne pas partir en vacances obligent de ce fait les copropriétaires à leur payer pendant les congés 150 % de leur salaire, empêchant la copropriété d'adapter le remplacement (c'est-à-dire, par exemple, de prendre une personne avec un contrat différent).
Il faut donc être précis: l'auto-remplacement n'est un droit que si l'employeur oblige le salarié à mettre son logement à disposition. Dans tous les autres cas, le salarié ne peut pas obliger le syndicat à le payer en auto-remplacement. .
Exemple : si un gardien veut rester chez lui, le syndicat peut très bien employer un ou une femme de ménage pour assurer le ménage et la sortie des poubelles et le syndic peut fort bien refuser l'auto-remplacement.
14. Le gardien : préposé du syndic ?
À noter: une réponse du Ministère du Logement - qui confond de façon inquiétante les notions« d'employé» et de « préposé» - affirme très imprudemment : « Le gardien est le préposé du syndicat et non du syndic ». Évidemment certains syndics peu recommandables utilisent cette réponse pour imposer la présence du gardien en assemblée générale ou au conseil syndical.
Comme nous l'avons écrit au Ministère, cette réponse est erronée. En effet :
- selon l'article 31 du décret du 17 mars 1967, les gardiens sont placés sous l'autorité du syndic.
- le contrat-type des gardiens prévoit d'autre part, explicitement, que celui-ci exercera son travail sous l'autorité du syndic.
- à quoi il faut ajouter que le syndic a, seul,autorité pour embaucher ET licencier (l'assemblée générale ne décide QUE du poste et de la suppression de poste).
Pour toutes ces raisons, le gardien est bien le PRÉPOSÉ (c'est-à-dire une personne placée sous l'autorité d'une autre), du syndic, bien qu'il soit un « EMPLOYE » du syndicat et le MINISTERE a tort (à noter: la réponse du ministère étant indicative, et n'ayant pas force de loi, nous vous incitons à récuser celle-ci, au cas où votre syndic en ferait état, ceci en utilisant les arguments ci-dessus).
15. À quelle majorité peut-on supprimer un poste de gardien?
Des décisions récentes laissent à penser que l'unanimité est toujours requise, car il s'agit de la suppression d'un service qui modifie les conditions de jouissance des lots privatifs.
Disons que cela n'est vrai que si le gardien est encore un VRAI gardien (avec permanence de jour). S'il s'agit d'un gardien qui n'est pas à temps complet et qui n'assume pas des services personnels (du genre porter le courrier), nous pensons que la suppression de poste peut se décider à une majorité plus faible (double majorité si le poste est prévu dans le règlement de copropriété, voire majorité simple dans le cas inverse).
Source : la copropriété pratique en 300 questions – Editions ARC/Vuibert Chapitre 17 pages 163 à 170
